首套自住房超90㎡可贷120万元

　　本报记者 耿诺 实习生 曹晓晨

　　虽然没有对外公布任何文件，但是和国管公积金一样，市管公积金也悄然取消了首套自住房90平方米“大限”对贷款额度的限制。原本90平方米以上只能贷款80万元的公积金贷款申请门槛被取消，统一改为最高可以贷款120万元。北京住房公积金管理中心相关负责人昨日向记者证实了此事。

　　2月份已悄然取消“大限”

　　北京住房公积金管理中心相关负责人回应称，上月公积金系统就已经发布了内部通知，其大致内容为“对借款申请人购买自住型商品房，且为首套自住房的，比照政策性住房办理其贷款业务”。“我们只是没有对外公布，其实从2月9日开始，这个政策就已经开始执行。”他解释道。

　　记者进一步获悉，由于2月期间有春节假期，一部分曾经预计将在2月初办理申请手续的个人或者代办公司尚未将材料提交给各市管公积金中心管理部，因此相关自住房借款人肯定可以享受到即使自住房超过90平方米、仍旧可以贷款120万元的优惠。

　　按照市公积金管理中心去年年底公布的政策，如果购房人为单身，那么个人每月缴纳840元，就可以申请到120万元的贷款，如果是夫妻两口子，双方加起来的个人缴存部分需要达到每月971元。

　　不同贷款方式“首套”定义不同

　　对于购房人来说，只要在购房时名下没有位于北京市域范围内的住宅，就可以算成“首套”。如果购房人申请了商业贷款，只要其别的房贷已经还完，即使名下有房，只要还符合限购政策可以买房，就可以重新按照首套房的标准申请商贷。但是对于申请公积金贷款来说，“首套”标准则需要满足其家庭名下没有公积金贷款记录、没有以购房名义提取公积金余额的记录、没有商业贷款记录、在市住建委系统内查询属于无房户这4个条件。

　　“这些要求是并列存在的，借款人需要满足所有条件，才可以按照首套申请公积金贷款。”市公积金管理中心的工作人员说。

　　这也就是说，如果购房人曾经在北京贷款买过房子，那么只要在中国人民银行征信系统中查询到了贷款记录，他即使已经将这套房卖掉，也不能以首套房名义申请公积金贷款。如果他曾经买过房子，虽然没有贷款，但是留存过以购房名义领取公积金余额的记录，那么即使卖掉这套房，也不能再视为首套贷款。

　　以一套总价款为180万元的自住房为例。如果购房家庭成员中此前都没有过相应的记录，那么当他首付达到60万元的时候，就可以申请120万元的纯公积金贷款，目前利率为4%。但如果他曾经在京买房并且留下了贷款记录，那么按照要求，他的首付要达到60%，即108万元。而他的公积金最多也只能贷款72万元，同时贷款利率还会上浮10%，达到4.4%。而按照目前商业贷款和公积金贷款对于“首套房”认定的标准差别，这个购房家庭就不如缴纳54万元、即总房款30%的首付，再申请126万元的商贷，目前商贷利率为5.9%。业内估计由于商贷普遍有折扣，对于目前拿不出那么多首付的购房人来说，与其按照“二套房”使用公积金贷款，不如按照“首套房”标准使用商贷。

　　退还部分首付款很难实现

　　“市管公积金贷款也提高了？那我们是不是可以要求开发商退出一部分首付款，用公积金贷款补齐了？”在金隅汇景苑业主群里，一位购房者起了个头儿，引发了持续好几个小时的新话题。

　　“是呀，当时说公积金最多能贷80万元，我就把剩下的钱全当首付交了；那现在能贷120万元了，我要重新申请贷款，是不是就能把那40万元要回来干点儿别的？”有人接茬儿说。

　　对此，相关管理部门的负责人给出了否定的答案。

　　“对于首套自住房，公积金的最高贷款额度虽然调整成了120万元，但也不意味着每个购房人都能贷出120万元的全额来。”这位负责人举例说，如果一套房的全款总共就是120万元整，那么即使购房人的资质符合贷款120万元的条件，也只能批出120万元总价减去首付款的剩余额度，批不出120万元全额来。

　　而即使房屋总价远远超过120万元，如果在已经缴纳了大额首付的情况下，那么公积金中心肯定会看到需要贷款的额度，也不可能在购房人申请80万元的情况下，给他批出120万元来。

　　那么问题就转移到了开发商身上。开发商能否降低购房人的首付款，然后让购房人重新提交申请，改成一个比较低的首付，再申请足额公积金贷款呢？相关负责人回应称，这一步很难实现。

　　“目前对于预售房屋实行的都是资金监管政策。为了防止开发商挪用资金，首付款部分、和后续各贷款机构放贷之后的资金会直接进入银行和政府监管的资金账户，只有工程到达相应节点的时候，才可以按照比例领取。”这位负责人说，购房人的首付款都已经进入了资金监管账户，不能随意取出，开发商无法用“给业主退一部分首付”的名义取出其中的部分存款。因此购房人也就不存在能够被退回一部分首付款、转而申请更多公积金贷款的可能。