长沙楼市库存赶得上两个北京 公务员小区太多
6300元/平方米的纳爱斯阳光丽城直减5万;绿地海外滩针对拆迁户有9折优惠;湘诚德峰小区针对拆迁户的特价房低至4380元/平方米;昔日地王北辰三角洲更是喊出了7.5折优惠。
长沙楼市正面临着最严峻的考验，价格已经没的可降，需求萎靡，库存赶得上两个北京的库存。这个中国内陆的二线城市，生动演绎了房地产市场从狂飙到戛然而止，再到痛苦去库存的“过山车式”历险。
“3·30楼市新政”下达的第二天，湖南建行和邮储银行湖南省分行就马上“接招”，将“二套房首付从六成调整到四成”的通知下发到分支行网点。根据中原湖南的统计数据，新政出台后两天的成交量环比增长20%。
不过界面新闻记者询问了的三家楼盘的销售总监都反映，这很大程度上与季节和企业之前的促销积累有关系，去库存仍是第一要务，没有人有涨价的念头。“成交量还没上来，现在谁还敢涨价，就等于找死。”开福区某楼盘营销总监告诉记者。
天量库存似乎是在一夜之间堆起来的，当大家都反应过来的时候，已经到了要打价格战的时候了。2007年7月，在中国楼市和股市的双重炽热期，这座城市因“92亿元地王”一炮打响中国地产界，随后土地和房价也像猛兽一样冲出来。
在过去两年里，长沙共卖出了近2万亩的土地，总建筑面积超过3000万平方米。2014年，长沙的库存量同比上涨了40.5%，一跃成为了全国第四。易居研究院2月发布的35城市存量排名则显示，长沙的存量为1912万平方米，几乎是北京的两倍。
“2014年长沙的成交量下降了22%，跌幅和全国持平，但是供应量太庞大了。”湖南中原董事总经理胡治钢告诉界面新闻记者，“前几年大家都在拼命开发，拼命拿地，没有预计到市场会突然饱和。去库存的周期一下子从八九个月变成20个月。”
2008年全球金融危机之后，长沙的房价开始持续上涨，涨幅在2011年达到顶点——从开年的5500元/平方米一路升到了6600元/平方米。2013年12月，长沙的房价达到历史最高点，约为7000元/平方米，之后就一路下跌，2014年全年的成交均价为6300元/平方米。
为了去库存，开发商在2014年一次次小心调价，如今房价即将见底。长沙0731房产网数据显示，长沙最近一周的住宅网签均价仅仅为5309元/平方米。胡治钢说，长沙一直是全国的价格洼地，降价空间非常小，“现在都裸奔了”。
称之为“价格洼地”并不为过。2014年，长沙的GDP为7824亿元，居中部六省会(长沙、郑州、合肥、南昌、太原、武汉)第二，仅次于武汉，人均可支配收入为32220元，为六省会之首。但是长沙的商品住宅均价仅为5993元/平方米，远远低于其他5个城市，比最高的南昌低了将近2000元，甚至比太原还要低1000元——长沙的GDP为太原的三倍，人均可支配收入比太原高6000元。
对于中小开发商来说，回笼资金更加迫切，在楼市价格见底的情况下只能靠不时“博出位”。2014年，蓝光的COCO蜜城项目第一个喊出了“暴降2000元/平方米”，降幅达30%;望城区的勤诚达新界甚至在清盘时抛出了2999元/平方米的“长沙十年间最低价”——这个楼盘2011年第一次开盘时，价格为4600元/平方米。
保利、万科这样的大牌房企也开始降价，不过他们在土地价格上并不占优势，更多的是设法利用品牌和信用优势，比如用“垫首付”这样的方式参与激战。保利香槟国际和万科紫台都推出“一成首付”，购房者只需要支付一成的首付，另外两成首付则通过网贷平台进行贷款，购房者一年之内付清，手续费和利率由开发商支付。
在价格战中，巨头开发商占不到多大的便宜，现在比拼的是谁当年拿地便宜。以北辰实业(5.66, 0.00, 0.00%)为例，他们在2007年拿下三角洲地王时单价为780万/亩，当时可算是天价。但是在这之后长沙的地价暴涨，2013年5月，同样位于开福区的老火车北站地块土地成本已经飙至3616万/亩。这缓解了北辰的尴尬，给了其价格调整的空间。
凭借着促销手段，北辰三角洲的销售很不错，但是利润受损严重。2014年北辰在长沙的收入达到了20亿元，但是毛利率为27.71%，远低于在其他城市的北辰香麓、碧海方舟等项目。
望城区2013年的销量冠军是澳海澜庭，营销总监黄仲乾告诉界面新闻记者，因为当年拿地便宜，仅仅为100万元/亩，他们并不怕和周围的龙湖等大开发商打价格战。在2014年的销售十强中，大多是五矿、北辰这样很早就布局长沙、拿到便宜土地的开发商。
2007年，岳麓区的梅溪湖和滨江新城板块被规划成长沙未来的城市中心和核心CBD，岳麓区的楼价开始狂飙。政府的大手笔投资吸引了大量房企入驻，地价不断飙升，2010年到2012年，滨江新城的土地价格翻了一番。随后大量供应入市，价格的调整空间也很小。2014年，该区的可售面积增长了117%，从200万方增长到了433万方，占到了全市的1/3。该区的地价为全市第二，接近3000元，但住宅均价却是倒数第二，仅为6000元左右。区内企业的厮杀也更加激烈，很多楼盘基本不盈利，甚至在亏本销售。
庆幸的是，目前长沙还没有出现大面积的房企资金问题。目前可知的是九龙领仕汇在2014年6月因资金链断裂而停工。“九龙没缓过气来，现在还欠我们款。”胡治钢说，中原当时是九龙领仕汇的代理方，“如果市场在短期之内没有好转，会有别的开发商面临资金问题。”
然而作为一个二线城市，长沙的房价明显偏低，多名接受界面新闻记者采访的长沙地产业内人士都表示，大量政府主导修建的公务员小区导致公务员群体的购买不足，是长沙楼市长期无法提振的重要原因之一。
这在当地已经不是秘密，但屡禁不止。从2000年开始，省政府和各个城区都有公务员小区。比如省政府有九峰小区、天心区有白沙世纪嘉园、芙蓉区有芙蓉公寓。望城区一位不愿具名的开发商说，自从撤县设区后，望城区也有了公务员小区，目前正在开发。
接受界面新闻记者采访的一位湖南省政协委员回顾了公务员小区的历史，“长沙市政府、省政府、区政府都进行过大搬迁。为了解决公务员的情绪问题，上班距离问题，就搞公务员小区。之后就一发不可收拾，有的还被认为是领导的政绩工程。这些小区表面上是市场开发，但实际上是假借市场化的模式，指定开发商，指定价格。现在，这样的小区依然存在，长沙还在开发第二批公务员小区，比如八方小区第二期正在低调开发。”
2014年有媒体报道，八方小区第二期专供公务员的房价为4000元/平方米，而周边房屋均价都在6000元以上，很多有指标的公务员都会以10万-20万元的价格把指标倒卖。“这满足了少数人的利益，损害了市场的利益，影响到了市场购买的积极性。”他评价道。
国家对于“公务员小区”之类的福利房早就明令禁止。1998年6月，国务院废除了实行了40多年的党政机关分配福利房的做法，推行住房分配货币化。2006年8月开始，建设部停止审批党政机关集资合作建房项目，多部门联合发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁党政机关以任何名义、任何方式搞集资合作建房。
然而长沙的公务员小区却屡禁不止，如今，“新长沙人”——扎根长沙的外来人口成为了楼市的支柱。澳海澜庭的营销总监黄仲乾曾经做过一个小范围的调查，“我们发现，95%的老长沙人均持有一套至两套房。”本地的需求已经基本饱和，购房者的外来人口比例越来越高，比如澳海澜庭的业主超过一半来自周边城市、区县。
一方面保护公务员群体，另一方面政府也在努力帮忙卖房，他们在去年8月悄然放开了本来就很宽松的限购，现在他们试图通过庞大的“棚改”计划盘活需求。
长沙市开福区清水塘炮后街一片破败。临街的店铺被一人高的铁皮围墙挡了起来，上面贴着“做支持民生工程的公民，不做阻碍公共建设的罪人”的黄色标语;两边的垃圾堆积，散发出恶臭。
这是长沙市建立统贷平台来首个启动的棚改项目。2014年长沙市政府组织出资，组建了长沙市棚改投资有限责任公司，作为全市51个棚户区改造项目承接银行贷款的统贷平台，争取到了国开行贷款授信338亿元。
炮后街街口的马路对面，棚改征收工作指挥部组织了“2015长沙棚改购房大集市”。各个宣传棚里，开发商们的战争已经开始。开发商甚至盯上了无保障家庭手中的15万元安置补贴，多家开发商在招牌上清楚地写着“接受15万元货补做首付”。
指挥部的工作人员告诉界面新闻记者，666户棚改户中的256户已经签了补偿合同，其中80户已经在购房集市中达成了购买意向。
这只是一个开始，五年之内，长沙将改造8.67万户棚户区;市政府2015年的计划表上，还有42个旧城改造项目和3.7万套保障性住房。救市的“湘五条”中，省政府将提供资金补助和减免配建房源税费，鼓励地方政府、企事业单位购买商品房用于公租房和棚户区改造安置房。
根据2014年修订的《长沙市城市总体规划》，到2020年，市域人口将达到千万级，城镇人口将达到800万。轨道交通投入巨大，未来将建成以长沙为中心，半径为100公里的“1小时都市圈”，长沙到周边城市将不超过1小时。
中国几乎每一个二三线城市，都在打造这种庞大的基础设施建设工程，试图以这种办法吸引周边的人来买房，让土地生意继续转下去。进入3月以来，长沙的楼市已经开始回暖，然而记者查询得知，大型公务员楼盘的上市是驱动成交量上升的主要动力。城镇化车轮滚滚向前，但是眼下，长沙楼市燃眉之急谁能解?
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