那些带“病”经营的一层底商

　　青年沟路北侧，一栋建于上世纪80年代的粉色楼房一层，住房多被小吃店、小卖店、五金店等占据着。窗户被改造成宽大的玻璃门，一些店铺早已将房中的墙体打掉。这并非孤例。在劲松、管庄路等人员密集的地区，这样的情况同样出现。

　　遍布居民区、开墙打洞的底商，在带来脏乱环境的同时，也使得楼房存在着不同程度的安全隐患。7月底，朝阳区开始清理整治开墙打洞的底商，全区将以朝阳路、朝阳北路为重点，整治459户“开墙打洞”的底商。

　　对于一层住户开墙打洞有何约束？如何整治现有问题并杜绝新发现象？记者探访那些云集在老楼中开墙打洞的底商。

　　本报记者 赵喜斌

　　青年沟路 90%一层住房改底商

　　北二环与北三环间的青年沟路，两侧的楼房颜色不尽相同。北侧的和平街八区，楼房外墙多为红色，南侧的和平里七区的楼房外墙则为米黄色。“以青年沟为界，北侧归属于朝阳区，南侧归属于东城区。”住在和平街八区的老住户李先生站在楼下，在一家烧饼铺买了几个烧饼当作午饭。

　　和平里东街与和平里西街间，青年沟路长约550米，两侧遍布着快餐店、服装店、装饰公司等各式小店。几间没有改造的房屋在众多店铺中显得有些另类。粗略统计，整条街两侧的一层住房，90%以上被改造成商铺进行经营活动。

　　一名居民说，改造大约从20年前开始，从路两侧仅有的几家变成了上百家商铺。“买个吃的是方便了，但是也带来问题了。”

　　吵闹声开始让一些老年居民难以忍受——每天早上，店铺早早开门营业，吵闹声一直持续到晚上。“十几年前还好一点，店没有这么多，人没有这么多，我们的年龄也没有这么大。现在70多岁了，更需要一个清净点的环境。”76岁刘姓居民时常关上窗户，挡住外面制作防护栏的声音与焊接产生的异味。

　　“最怕的就是楼下的小店换租户了，一换租户又得折腾一阵。”一名住在二层的居民指着安装在自家窗下的牌匾抱怨。在一次店铺换租户时，新来的租户对房屋进行了简单改造装修，砸墙的声音持续两天。“他只要一砸，我的心就跟着忽悠一下。突然有一天，几个人踩着梯子，在我家窗户下面扒掉了以前的牌匾，又用电钻安装了个新的。”折腾了一周之后，新店铺完成了装修，周围居民才恢复了相对平静的生活。

　　劲松三区 居民楼开店客源充足成本低

　　劲松地铁站外，劲松一区一栋米黄色楼房的一层，近十家商铺开在这里，大部分是服装店。“临着东三环，还挨着地铁，客流量还是挺大的。”一家服装店的老板说，两年前，她把店开在了这里。由于此前便是服装店，墙壁已被打掉，她除了更换牌匾，并未将房子大动。

　　这家服装店旁，一层住房的窗户全部被宽大的玻璃门代替，一些房间中已经没有墙壁的阻隔，长方形的房间可以直接看到房屋另一侧的窗户。

　　劲松三区里，一栋临街红色老楼的一层只有一间未被改造成商户。在它的西侧，房屋中介、烟酒店、药店等多家商铺一字排开。一家烟酒店横跨了几户一层住房，宽大的店铺中摆放着各式烟酒，已经不见墙体。“没事儿，结实着呢，这不是有柱子顶着呢嘛。”一名售货员站在柜台中，指了指店铺中几根支撑的方形石柱。

　　“在居民楼里开店，又临着街，人气不会太差。相比在真正的商铺，居民楼的成本低。”劲松三区附近一名商铺的店主告诉记者，小区内的房租比写字楼便宜，水电费、物业费也都比较低，老小区按照住户使用标准来收费。在小区开店的商家还非常看重客户资源。因为非常接近用户，客源会有一定保障，尤其是按摩、家教、美容等小店。

　　低廉的开支与居民区周围众多的客源，是一些小商铺经营者看中小区住宅房的主要原因。一名房屋中介店长表示，除了一些用自家房开店的业主外，相较于租给普通住户，一些一层的房东也比较愿意将房屋租给开店的商铺使用，不仅年租金高，而且一签便是几年。

　　管庄西里 便民店成了“扰民店”

　　管庄路由南向北，路西侧有多栋六层灰色砖楼，小商铺也由南至北遍布一层。一家自行车专卖店前，店主蹲在地上给顾客组装自行车。在他身后，电动车、自行车、摩托车等横七竖八地摆在人行道上，剩下的空间只够一人行走。

　　许多居民认为，一层众多底商的出现使居民楼周围的环境变得脏乱不堪，废弃塑料袋与垃圾在人行道中随处可见。

　　居民张先生说，楼下底商装修时把好几扇窗户改成了门，还将室内的墙壁拆除，如此“大动静”的装修让楼上的居民都觉得很担心。张先生前不久看到了一则新闻，南方某市一栋老楼突然坍塌，原因不明。“有新闻说，一层的底商经常换人，换一次人就装修一次。看到这样的事情后，我真为我们的楼捏把汗。”张先生居住的楼房建于上世纪80年代，一层的商铺也越开越多。目前，这里已经云集着50多家商铺。

　　一名居民说，在商铺改造之初，居民曾向相关部门进行投诉，但是物业、社区在看过现场之后，仍未能阻止改造的进程。“说是让恢复原状，但是很快就开业经营了，生米煮成熟饭了。”

　　社区问题专家张大宪表示，一层居民楼底商的雏形出现在上世纪90年代初，当时的居民把一层住宅改造成饭店或便利店营业。此后，开发商意识到小区配套的要求以及由此带来的高额利润，才在建设时有意识地将底层规划成了适合商家经营的场所。

　　但安全隐患随之而来。因不具备商业属性，房屋建造时的结构仍为居民用房，这也成为商家经营的一个阻碍，进而拆除原有墙体或进行内外改造。“这也或多或少会给楼房带来安全隐患，尤其是一些已经二三十年的老楼，更加经不起如此折腾。”张大宪说，原本开在居民楼一层的便民店变成了“扰民店”，投诉和纠纷也在不断出现。

　　律师观点

　　住宅改商用应守法 经利害关系方同意

　　说起一层出现的底商，住在和平街八区的李先生又爱又恨，有时可以买些主食，但更多的时候需要承受吵闹与改造后带来的安全隐患。“先不说这些底商有没有执照，退一万步，就算它要存在，对于这些店铺是不是要有消防、卫生的保证，要排除这里的安全隐患，要不就应该发现问题就查处商家。”一名住在管庄西里的居民表示，被改造后的底商给居民带来更多的是脏乱的环境，因改造导致房屋结构发生变化，也威胁着楼体的安全。

　　北京京禧律师事务所律师刘洋认为，擅自改造装修使得一些老楼的底商带“病”运行。由于建筑内部格局、建筑层高等方面可能不符合一层房屋实际使用者在实际使用中的需要，原本是防火墙、防火窗的设施被拆除，这些都会给楼房造成消防以及结构上的威胁。对于许多老楼存在的改造问题，刘洋表示，《物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约将住宅改变为经营性用房。私自将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　“不动产的所有权人和使用权人他们之间具有相邻关系，这个相邻关系处理起来有个原则，即不能对别人造成安全方面或者安宁权方面的影响。”北京兰台律师事务所律师包华认为，小区有住宅改为商铺的情况，须要征得有利害关系业主的同意。

　　刘洋表示，如果开在居民楼的店铺干扰了其他居民的正常生活，居民完全可以拿起法律武器维护自己的权益，“对于清理，也应该考虑到周围居民尤其是老年人的生活需求，在清理底商的行为中也应完善居民周边必备的生活设施。”

　　电焊的异味与敲击窗护栏的声音仍在困扰着住在和平街八区的刘姓居民，紧闭的窗户阻断了噪声与异味，也让屋子里变得更加憋闷。

　　文并摄 J209