门头沟法院通报涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例

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2020年11月5日，门头沟法院在中关村门头沟科技园召开“涉经营性房屋租赁合同纠纷典型案例”新闻通报会，通报了门头沟法院近年来受理的该类案件特点、存在的问题和防范建议。

据介绍，2017年以来，门头沟法院共受理涉房屋租赁类型案件697件，其中涉经营性房屋租赁合同纠纷294件，受案数量呈逐年递增趋势。此类案件判决结案约61％，涉案标的大，调解难度高。

与普通案件相比，该类案件的主要特征为：承租方提起诉讼为主、出租方多提出反诉；主体法律地位平等但实际地位失衡；经营性房屋租赁合同纠纷案件调解撤诉率低。

该类纠纷中常见的问题有：合同解除后承租方的装饰装修损失由谁承担；未提供办理营业执照所需材料是否违反合同约定；租赁合同法律关系性质的具体认定等。

对此，门头沟法院分别从承租方和出租方的角度给出相关建议。

承租方要尽到审慎的注意义务。签订合同之前，应对租赁房屋所有权、租赁房屋的土地性质与租赁房屋性质等相关材料先行审查，实际查验相关书面文件，避免因非法转租、土地性质为工业用地、无法提供办理营业执照所需材料等原因导致合同无效或无法继续履行。充分考量后确定合同条款。对出租方提供的格式条款之外，就配合办理营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议，如合同履行出现问题，权利遭到侵害，进行维权也比较容易。谨慎规划投资行为。对于房屋类的投资应符合法律的规定，以租代售、改变土地性质的房屋虽然投资成本较低，但是风险较大，承租后有可能无法使用或再继续出租实现预期利益，最终得不偿失。

出租方要遵守法律规定。《合同法》和北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》对出租经营行为进行了明确的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对租赁行为出现纠纷时的解决进行了详细的指引，出租方应严格执行法律法规、司法解释的规定，合同对房屋用途、租赁期限的约定不应突破法律法规的明确规定。树立诚信经营意识。出租方尤其是以出租为业的企业，应树立诚信经营意识和契约必守精神，严格履约，不应向承租方隐瞒土地使用性质、租赁房屋性质，避免随意变更合同条款或合同主体。防范经营风险。企业进行出租尤其是面对众多承租方进行出租时应谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。