二手房过户营业税：实施前已缴未过户可申请退税

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　　北京青年报讯（记者 张钦）根据财政部、国家税务总局日前发布的关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这意味着之前可以享受免税的“五年房”条件降低为“两年房”，这一新政从3月31日已开始实施。北青报记者从北京市地税局了解到，仅3月31日新政实施第一天，北京市共办理了个人房屋交易583户，其中有35户销售购买不足2年的住房，缴纳营业税238.3万元；有48户销售购买2年以上（含2年）的非普通住房，缴纳营业税558.8万元；全市共有500户销售购买2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税4308.4万元。

　　不过，北青报记者日前从税务机关了解到，如果在此大限之前已经网签、缴税的业主也未必全都失去了享受免税的机会。因为根据规定，如果你之前出售的房屋处于满足2年期、不足5年期的条件，即符合新政策免税条件、不符合旧政策免税条件并已经按旧政策缴纳过契税的，只要该房屋尚未完成过户手续，那么你依然可以向税务机关申请退还已交的税款，享受到新政策的优惠。

　　不过，据房屋中介专业人士介绍，其实能够享受到这一优惠的业主恐怕不是很多。她介绍，二手房交易通常需要经过网签、缴税、过户三个阶段，买卖双方通常在缴纳相关税费后就立即办理过户手续了，两个程序通常不会拖得太久。而且从政府部门的机构设置来看，也为新老业主共同“一条龙”完成缴税、过户提供了便利，比如在海淀区上地办公区，二楼是税务登记机关，一层就是房屋过户大厅，绝大多数业主都是办完税后就直接到过户大厅进行登记了，基本在一天内就全部解决问题。不过，对于一些临时有特殊情况，或者熟人间房屋转让的，有可能并不特别在意立即办理房屋过户手续，对于这部分买卖者，可能有机会申请到退税。

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　　现在买卖房要交哪些税？

　　除了上述变化之外，其实新政在税率方面并没有变化，仍然延续之前的标准。现在要买卖二手房的人需要缴纳的费用包括契税、营业税和个人所得税。其中契税根据是否普通住宅所缴税税率也有所不同，其中普通住房的认定又涉及房屋地段、单价、总价等多种因素。比如根据北京市去年9月份最新认定的普通住宅新价格标准为：单价31680元/平方米，总价374万元；六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人购90平方米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。

　　营业税的税率则是5.5%，个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　此外还有个人所得税，税率为1%，对于房产证满5年并且是唯一住房的可以免除。值得注意的是，目前对于免征个人所得税的条件依然是“房产证满5年且是唯一住房”，并没有相应调整为“房产证满2年且是唯一住房”。