业主车辆小区停车场内受损 物业公司被判赔偿
24.03.2015 18:42
本文来源: 法院网
2012年3月，业主王先生与其小区物业公司签订《车位租用协议》，约定物业公司为王先生提供地下停车场车位租用服务，收费标准为每月350元，服务内容只涉及车位场地租赁及行车、停车秩序的管理，对车辆的丢失或损坏不承担责任，王先生车辆凭物业公司核发的有效车卡进出小区停车场，物业公司秩序维护人员及工作人员有权检查进出车辆，对违章行驶和违章停放车辆有权检查纠正。该协议签订后双方续租至2015年3月。2014年2月一天，王先生发现自己停放在停车场的车辆两个前车门后视镜被盗，后维修该车共花费 2.8万元。王先生与物业公司就维修事宜进行协商，但双方未能达成一致意见。
王先生诉至一审法院称，自己与物业签订停车保管合同，由物业公司对车辆进行停车管理服务，双方之间形成了有偿保管合同关系。根据法律规定，保管人应24小时安排专人看管停车场或采用电子监控进行不间断监视，并劝阻、制止损害停放车辆的行为，因保管不善造成保管物毁损灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。故诉至法院，请求判令物业公司赔偿自己2.8万元汽车修理费。物业公司答辩称，双方之间签订的是租赁协议，并非保管协议，王先生以保管合同纠纷为案由提起诉讼与该案实际法律关系不符；物业公司按照双方签订的车位租用协议全面履行了自己的合同义务，不存在违约情形；双方签订的租用协议中明确约定了车辆停放过程中发生损失的免责条款，王先生无权就车辆因盗窃损失要求物业公司赔偿。故不同意王先生的诉讼请求。
一审法院经审理判决后，物业公司不服，上诉至二中院。
二中院经审理认为，《车位租用协议》是物业公司提供的格式合同，该合同免除了物业公司的赔偿责任、加重王先生的责任、排除王先生的主要权利，且物业公司并未提交证据证明其已就该合同第五条的免责约定向王先生进行了合理的提示和说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条规定，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，《车位租用协议》第五条的免责约定应属无效。对于物业公司提出根据《车位租用协议》第五条的免责约定应免于承担责任的上诉主张不能成立，法院不予支持。
根据《物业服务合同》的约定，物业公司有义务协助维护物业管理区域秩序，对小区内车辆停放和运行秩序进行管理，并做好安全防范工作。物业公司与王先生签订的《车位租用协议》系在双方存在物业服务关系的基础上物业公司为王先生提供停车服务而签订的，该项服务属于物业公司提供的物业服务的一部分。物业公司未能依照《物业服务合同》的约定做好安全防范工作，未能为王先生停放在地下停车位上的车辆提供基本安全保障服务，未能及时发现并制止案外人对王先生车辆实施的侵害行为，对王先生车辆后视镜被盗负有责任，造成了王先生的财产受到损害，故物业公司应当承担赔偿责任。一审法院判决结果并无不当，法院予以维持。据此，作出上述判决。
法官释法：
我国2007年实施的《物权法》引入了业主的建筑物区分所有权制度，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。地下车位是小区整体环境内容的组成部分，属于建筑物区分所有权中的共有部分。为了更好地对共有部分进行管理和使用，绝大部分小区都委托物业公司对共有部分进行管理和服务。
业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》中，停车服务是物业服务中的一个子项，物业公司有义务维护物业管理区域秩序，对小区内停放车辆进行管理并做好安全防范工作。
我国《物业管理条例》亦明确规定了物业公司在协助维护小区治安秩序，保护业主人身、财产安全方面的义务。物业公司保管业主车辆的义务既来源于合同的约定，又来源于法律的规定。业主将车辆停放在小区内，如果由于物业公司管理方面存在重大过失导致发生损失，业主有权利向物业公司要求赔偿。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 责任编辑：梅玉兰
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