购买将拆迁房 发现有假诉解除合同
20.07.2015 10:58
本文来源: 法院网
隗女士在一审中起诉称，2012年6月经易家公司介绍，其以47万元价格购买了焦女士的6平米房屋因征收取得的一套一居室安置房。因房屋面临征收，双方无需办理产权登记手续，可由隗女士直接签订征收补偿安置协议。隗女士通过易家公司向焦女士支付了房款，并与门头沟征收事务中心签订征收补偿安置协议。2014年，征收事务中心明确告知隗女士，涉诉房屋的产权证书已经确认没有法律效力，并撤销了征收补偿安置协议。隗女士认为，其已无法取得交易房屋，双方买卖合同目的无法实现，因此应该解除双方买卖合同，焦女士应该返还购房款并赔偿购房款的利息损失。
焦女士则称，自己是通过中介公司合法购买了涉诉房屋，自己实际支付了房款及居间服务费，其受让房屋时是善意，而且通过登记取得了交易房屋的所有权证。自己并不知道该房屋是因为伪造判决而取得的房产证，也不具有过失，因此不同意隗女士的诉讼请求。
一审法院经审理查明，涉诉房屋涉及征收，经易家公司介绍，焦女士与隗女士口头约定焦女士将涉诉房屋出售给隗女士，房屋交易价款47万元，后隗女士于2012年6月26日，与门头沟的征收事务中心签订了补偿安置协议，约定安置一套一居室安置房，协议签订当日，焦女士与隗女士又签订了一份买卖协议。该协议约定，涉诉的6平米房屋如遇拆迁所得的楼房归隗女士所有，所得拆迁补偿款归焦女士所有。
另外，经过法院审理查明，门头沟法院的另案判决曾认定：胡文杰于2011年购买了门头沟的一套房屋，2012年2月，胡文杰以伪造的判决将这一套房屋分给了七个人，并利用伪造的判决办理了七个房屋产权证，其中就包括焦女士购买的这间6平米的房屋。门头沟的判决最终认定，胡文杰以伪造判决书等方式违法办理分户，骗取征收补偿款及安置房，其行为构成诈骗罪。2014年10月，征收事务中心向隗女士发出《告知函》：因被征收房屋所有权证书系依据虚假判决书取得的，故房屋所有权证书没有法律效力。双方签订的征收补偿安置协议作废。隗女士名下的征收补偿利益尚未发放，涉诉房屋亦尚未拆除。
一审法院认为，隗女士与焦女士就涉诉房屋签订的合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力。但由于焦女士房屋所有权证是通过虚假的判决书办理过户手续取得，征收事务中心亦发函表示不再履行与隗女士的补偿安置协议，因此隗女士无法实际取得交易房屋，双方合同目的已无法实现，故支持了隗女士要求解除合同的请求，并判决焦女士返还隗女士47万元购房款及利息损失。
焦女士不服一审判决，上诉至北京一中院。
二审法院经审理认为，所有人对其所有的财产承担权利瑕疵担保责任。合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。其构成要件包括，权利瑕疵必须在买卖合同成立时即存在，买房必须不知权利存在瑕疵；权利瑕疵必须于买卖合同成立后仍未消除，且权利瑕疵作为一种无过失责任，卖方不能以其不知权利有瑕疵而主张免除其责。本案中，焦女士取得的6平米房屋，原所有权是案外人通过伪造判决所得，其权利的取得是存在瑕疵的。因此，焦女士应当按照法律规定对其所取得的房产承担法律责任。因而，焦女士未能履行权利瑕疵担保义务即构成了违约。正是这一点导致隗女士就拆迁利益中一居室的交易目的未能实现，故合同可以依法解除。
最终，法院二审驳回了焦女士的上诉，维持了原判。 责任编辑：梅玉兰
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20.07.2015 10:58
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