私搭乱建属违法 相邻妨害判拆除
12.09.2018 17:03
本文来源: 法院网
姜先生和沈女士二人的房屋东西相邻。沈女士在自家二层卧室外将小平台向外扩张，宽度与阳台持平，改造后的小平台与姜先生家的窗户直接相连。沈女士在平台上种植了花草，闲暇之余就在平台上浇浇花。姜先生认为沈女士在搭建的平台上活动时直接接触到他家的窗户，侵犯了他家的隐私，而且盗窃分子也容易借助平台进入到他的家中，故以沈女士搭建的平台影响其房屋私密性及造成安全隐患为由将沈女士诉至法院。
法院审理后认为根据双方提供的照片和现场情况，可以确认沈女士搭建的平台与姜先生家阳台相连，可以清楚看到姜先生家的情况，影响姜先生家的隐私保护且存在安全隐患。该搭建行为亦未得到小区物业的认可，小区内的业主都应维护小区的整体环境。故姜先生要求沈女士将该平台拆除，理由正当，法院予以支持。
案例二：私搭楼层涉安全隐患 被判拆除损失大
王先生与高女士是邻居。高女士居楼上，王先生居楼下。2011年4月，高女士未经审批擅自花费百余万钱款对房屋进行了部分加建和扩建，具体内容为：房屋北面北墙外建三层门楼，东侧加建三层、四层房屋，南侧二层平台搭建房屋。王先生认为，楼上房屋北面所建三层门楼占用了其部分院落和入户通道，影响了餐厅和主卧卫生间的采光，房屋东侧加建的四层房屋占用了公共绿地，其余加建的建筑物影响了自己房屋的地基和整个承重结构，故诉至法院要求高女士拆除并恢复原状。
法院经审理后认为，高女士与王先生的房屋相邻，双方是上下楼邻居，高女士对房屋进行的改、扩建等行为亦不应危及王先生房屋的安全、采光及通行等权利。现其房屋北面北墙外建的三层门楼占用了王先生入户通道，部分加盖的建筑还影响了王先生所有房屋的采光，其加建的其余建筑物改变了原有的建筑结构和承重，造成王先生家中墙体裂缝，门窗被加压变形，势必对王先生所有的房屋造成安全隐患。上述行为损害了王先生的相邻权益，高女士作为房屋所有权人，应就此承担相应责任。高女士提出其加盖费用巨大，不构成其维持现状的正当理由。故王先生要求高女士拆除该门楼及其余加建建筑物,恢复其房屋北侧院子围墙、通道的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
案例三：自建房屋无影响 司法救济不支持
杨先生与宋女士是同一单元的左右房屋邻居。两人房屋的南侧均为双方自建房屋，杨先生自建房屋在东侧，宋女士自建房屋在西侧，两处自建房屋中间存在院落一处即诉争院落。宋女士房屋其中一间居室窗外正对诉争院落。宋女士装修过程中，将其自建房东墙拆除加厚重建，并在自建房东墙安装一扇防盗门，用于出入诉争院落。杨先生以宋女士擅自将东墙拆除并开门会影响其对小院的使用，且其房屋南段的自建房屋影响其家中通风为由，将宋女士诉至法院。
法院经审理后认为，宋女士擅自在自建房东墙安装防盗门进出诉争院落的行为并不影响杨先生家房屋使用的相邻关系利益。杨先生要求宋女士封堵其在自家东墙安装防盗门的要求缺乏法律依据。杨先生在购买房屋时，宋女士房屋南侧自建房已存在，对此杨先生应当明知房屋格局情况，且对杨先生房屋不构成采光通风的严重影响，故对杨先生的此项诉讼请求法院亦不予支持。
法官释法：
《中华人民共和国物权法》第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。这是处理相邻关系的原则性规定。第86条规定，不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第87条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第91条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
综上，根据《物权法》的规定，不动产的相邻关系人建造建筑物不得影响相邻不动产权利人的正常排水、通行、通风、采光及日照，并不得影响相邻不动产的安全。对法条的理解及应用主要注意以下几点：
一是除了《物权法》第86至第91条规定的权利之外，不动产的利用也不得影响其他相邻关系人的隐私、安宁等合法权益。虽然《物权法》第86至第91条仅规定了建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光、排水、安全等权利，但根据《物权法》第84条的原则性规定，相邻关系人的其他权益也应当得到保障，例如安宁、隐私等。
二是《物权法》中的规定是从对相邻关系人的影响展开的。当事人未经审批加建的房屋及相应附属设施是否属于相邻关系纠纷中应当拆除的对象，关键点不在于加建的房屋是否在房屋产权证或土地使用证的使用范围之内，是否属于违反行政管理政策建造的违章建筑，而是在于是否侵害了相邻权利人的正常采光、通风、通行、隐私及房屋安全等相邻利益。如果属于行政管理上的违法建筑，但对相邻关系人的相邻权利不构成影响，相邻关系人也无权基于民事法律中关于相邻关系权利的规定通过司法途径要求其拆除，而只能另行向行政管理机关投诉解决，由有权的行政管理机关决定是否拆除。
三是如果除了相邻关系利益的纠纷外，还涉及到土地权属的争议，民事诉讼中只处理相邻关系利益的争议。土地权属的争议不属于民事诉讼主管的范围，相关权利人可以到相关行政管理机关要求对土地权属加以确认。当事人试图通过民事诉讼的方式，以相邻关系纠纷为理由，要求法官通过事实的认定做出对土地权属的确认，这一要求在民事案件中无法得到支持。
法官提示：
一、多管齐下，提高维权效率
相邻建筑之间可能涉及通风、采光、日照、通行、安全及隐私等多个方面的问题，与我们的日常生活息息相关，一旦相邻关系利益受损，必然会导致生活质量的降低。因此，为了更为高效地维护相邻利益，应当通过多个途径进行维权：
1.到物业举报，由物业履行管理义务
对小区内正常的生活秩序进行维护是物业管理企业的重要职责。在有物业管理服务的居民小区内，应当首先到物业服务部门进行情况反映，要求物业公司履行管理义务，对相关影响相邻利益的行为予以管理。例如诸多违章建筑都是在业主装修期间加盖或加建的，而物业公司一般会要求装修业主交纳装修押金，在装修过程中存在违规装修的情况下，可以对装修押金予以扣减。故权利人应当在发现违章建筑的第一时间告知物业公司违章建筑的相关情况，要求物业公司履行管理职责。此时，也是物业能够及时劝阻侵权行为的最佳时机。
2.去行政部门举报，要求履行行政管理职责
业主私搭乱建的建筑物很可能构成违章建筑，城市规划、城市管理行政执法等部门负责对违章建筑的认定、处罚和拆除。因此，如果发现涉嫌违章建筑的情况，且该建筑对自己的生活造成影响的，应当及时到规划、城管部门进行举报，由规划、城管等部门通过行政管理手段对违章建筑进行治理。
3.到法院提起民事诉讼
行政机关通过行政执法的形式要求拆除违章建筑与法院因违章建筑影响相邻利益判令对违章建筑进行拆除，是公权力介入拆除违章建筑的两种形式。两种形式所属的法律关系不同，对于当事人而言，前者是行政救济途径，后者是司法救济途径。两种形式的考察重点并不相同，行政机关判断的主要是涉案建筑是否具备违章性、违法性。而法院在民事案件审理中判断的是违章建筑是否构成对权利人相邻利益的不良影响。因此，在行政机关未及时或怠于履行行政管理职责时，只要违章建筑影响到相邻利益，权利人便可到法院提起相邻关系诉讼。
二、保留证据，提高维权质量
在维权的过程中，必须加强证据意识，从以下几个方面注意保留证据：
一是保留相关行政机关或物业公司对违章建筑做出评价的证据。行政机关或者物业公司在查处违章建筑的过程中，往往不仅对违章建筑违反国家管理政策做出认定，还会对其造成的通风、采光、安全等方面的影响做出认定。此种证据可能存在于发放给举报人、投诉人的回复函中，也可能是发放给违章主体的整改通知中，应当注意在相关文件中将有效证据加以提取。
二是对违章建筑造成的影响仔细观察，加以固定。例如因违章建筑的存在会造成采光不足、排水不畅或者房屋安全隐患。在日常生活中，应当加强观察，通过录像或拍照的方式对自己房屋的光照情况、水流路线或安全影响（如房屋变形、裂缝），进行证据固定，便于在诉讼中能够对相关损害进行证明。
三是在诉讼中及时申请鉴定。因对房屋的光照、流水、安全等问题需要通过专业的标准来判断，故对违章建筑是否会造成影响，最好是通过专业机构的鉴定来确定。而根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，证据应当在一审程序中提出，鉴定意见作为证据的一种具体类型，也应当在一审中形成。二审中申请鉴定，会面临训诫或者罚款的风险。因此，如对采光、通风或安全等专业性问题争议较大，应当注意在一审程序中及时提出鉴定申请。 责任编辑：梅玉兰
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