大兴法院通报经营类房屋租赁合同纠纷风险提示与防范情况
16.10.2017 16:24
本文来源: 法院网
房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益。在经济活动极度发达的当今社会，稳定的房屋租赁市场不仅需要完善的法律，也需要出租人和承租人在法律规定的范围内合理合法地行使权利，履行义务，共同促进房屋租赁市场和谐稳定发展，降低社会运行成本，减少此类案件的数量。近三年来，该院开发区法庭共受理房屋租赁合同纠纷案件570余件，受案数量呈逐年递增趋势。其中涉及经营类房屋租赁合同纠纷220余件。此类案件判决结案约占58%，案件涉及标的额大，调解难度大。通过对经营类房屋租赁合同纠纷案件的梳理，大兴法院发现该类案件存在四大特点。
首先经营类房屋租赁合同约定不明确导致出租人和承租人纠纷隐患大。房屋租赁主要涉及承租人对房屋的占有使用，因此租赁房屋从交付到返还的过程中，经常出现因经营类房屋租赁合同某项条款约定不明确，导致出租人和承租人发生争议，协商无法达成一致而引发诉讼的现象。其次此类案件矛盾尖锐，承租人无法正常办理营业执照的原因不同，案件调解难度大。此类案件涉及的法律关系复杂，虽然最终要求解除合同、赔偿损失的理由都是无法办理营业执照，但不能办理营业执照的原因不同，需要法官有更高的业务要求和审判经验。然后勘验现场、鉴定评估情况较多，普通程序适用率高，审理周期长。在涉及对房屋添附物作价补偿时，承租人和出租人对装修残值争议较大，往往需要申请法院委托专业评估机构进行评估。同时，评估添附物价值又要求法院及评估机构进行现场查勘确定评估范围，评估鉴定需要一定的时间，导致该类纠纷审理周期长于普通民事案件。最后经营用租赁房屋因无法办理营业执照，导致合同目的无法实现的案件有增长趋势。在签订房屋租赁合同以后，承租人可能因种种原因无法办理营业执照，导致合同目的无法实现。当矛盾出现后，租赁双方都认为是因对方的原因无法正常办理营业执照，双方争议较大。
针对经营类房屋租赁合同纠纷案件审理过程中的相关问题，大兴法院法官提示出租人在签订合同时，应问清承租人的使用目的，并确保提供的房屋能够实现合同约定的使用目的。建议承租人提前向其所欲开办的商业项目可能涉及的管理部门做好咨询，核实房屋产权情况以及是否存在行政管理限制，一旦发现合同目的无法实现时，应及时止损，尽快提出解除合同的要求，避免损失进一步扩大。大兴法院有针对性地通报了无法办理营业执照的典型案例，提醒公众在诉讼前避免风险，在诉讼中理性解决纠纷。 责任编辑：赵思源
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16.10.2017 16:24
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