昌平法院通报网络司法拍卖常见问题及法律提示

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12月16日，北京昌平法院召开“网络司法拍卖常见问题及法律提示”新闻通报会，通报该院三年来网络司法拍卖工作情况，并发布相关典型案例及法律提示。

据介绍，今年1-11月，昌平法院共拍卖标的物1308件，成交额5.65亿元，案拍比6.83%，位居北京市基层法院第1名。“以缩短周期、节约成本、提高溢价为原则，做到应拍尽拍、以拍促执”，党组成员、副院长卢尔平介绍了该院构建的“以事务小组为架构、以制度规范为保障、以信息技术为支撑”的矩阵型财产处置工作体系。

此外，昌平法院还建立了财产处置流程管理制度，将财产处置工作按照流程分为四大模块共计46个节点，编制了89个文书模板。同时推动网络询价，引入银行和担保机构提供法拍贷款，完善标的物调查和异地财产处置等机制，有效提升了财产处置效率。

近三年，昌平法院拍卖标的物数量、网上围观数量、成交金额连续增长，标的物类型以房产、机动车为主。其中，因房产拍卖价值大、涉及法律问题及程序复杂，法拍房吸引了更多目光。

实践中，有部分竞买人抱着“玩一玩”“试一试”的心态参拍，因拍非所需、尾款资金不足等原因，最终悔拍。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。对此，昌平法院提示广大竞买人，要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，不存在“七天无理由退换”。

也有部分竞买人因对司法拍卖了解不够，盲目相信所谓的法拍房机构，被骗取中介费。事实上，法院不会与任何中介公司签订代理合同，网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，避免不必要的财产损失。

昌平法院提示，如果拍卖房产在查封之前已出租的，根据“买卖不破租赁”原则，租赁合同继续有效，买受人不得强行要求承租人腾房，但有权收取剩余赁期内尚未交纳的租金；若房屋设有合法的抵押权，根据法律规定，腾房有六个月的宽限期；若拍卖房产为经济适用房、自主性商品房等政策性房屋的，在上市交易时要先缴纳土地出让金，竞买人要仔细阅读法院公告，了解补缴土地出让金的承担主体等。

在竞拍大军中，第一次参与司法拍卖的不在少数。对于想参与网络司法拍卖的“首单”用户，昌平法院向大家释明了参与司法拍卖需要注意的几个关键环节，即阅读公告、交保证金、出价竞拍、竞拍结束、办理交割。

发布会上，从人、财、物三个方面为竞买人送上参拍“宝典”。首先，竞买人要有竞买资格，原则上应当遵守标的物所在地的限购政策，同时可以申请委托竞买、共同竞买、联合竞买；其次，要对拍卖过程中涉及的税费、土地出让金等相关费用做到心中有数；最后，拍卖成交后可办理过户、交付财产，部分拍卖房屋设定了抵押权、租赁权等，可能无法立即交付，竞买人要在开拍前权衡利弊，慎重决定是否购买。

下一步，昌平法院将继续优化财产处置体系，提升财产处置效率，不断探索财产处置和财产变现的有力举措，最大程度保障当事人的合法权益，为切实解决执行难的工作目标努力奋斗！