楼市出台新政 二套房首付比例下调 营业税再度“5改2”

　　3月30日，央行、住房城乡建设部、银监会联合发布消息，个人二套住房贷款最低首付比例降至四成。而财政部和税务总局同日发布新规，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　楼市“打包”出台的一系列新政，会对未来的二手房价格走势造成什么影响？“本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善住房，但购买力相对欠缺的合理改善型人群。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一系列政策加大了对此类人群购房的支持力度，降低了其购买二套房的首付门槛。同时本次新政也重申了使用住房公积金购买首套房的首付门槛降到20%，盘活公积金使用效率的意图表现明显。

　　刚需购房者“门槛”降了

　　3月30日，央行、住房城乡建设部、银监会联合发布个人住房贷款政策调整，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。

　　“首付比例降低，又不是房子降价了。至于这么高兴吗？”在微博上，有网友提出了这样的质疑。记者算了一笔账发现，虽然降低首付比例不会直接影响当下的房屋总价，但首付压力减小，买房人还是会受益。

　　以二三线城市房价每平方米均价1万元来算，夫妻两口买一套100平方米的简单二居室总价100万元，原来二套房首付比例8成，需要80万元；而新政后二套房首付比例调整为4成，则只需40万元，那么启动资金可省下40万元。

　　40万元，对于年轻小夫妻来说，如果每月省下4000元，需要100个月才能攒够，那就是8年多的时间。新政大幅降低了“刚需”购房人的购房门槛，使得这一部分人群购置房产的意愿大大增强。

　　“对于刚需和改善型人群来说，支付能力是制约其购房的主要原因之一。降低首付比例，能够直接撬动更多住房消费。”亚豪机构市场总监郭毅分析。在目前国内商品房产能过剩的背景下，房贷新政有助于缓解三四线城市的高库存压力。对于一线城市来说，能让更多持币观望的购房者“动起来”。

　　“此次二套房首付下调，有利于释放自住性和改善性购房需求，从而改善民生、稳定经济。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。他建议各级地方政府，对于房贷新政，各地应该因地施策，不应“一刀切”。“个人认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛的城市可以不必一致下调首付比例，银行可以根据自身经营状况灵活调整。”

　　北京两成二手房税费减了

　　“现在究竟适合不适合买房？还有没有新政策要出台？”近期打算出手购房却心存疑虑的二手房购房人，在3月30日收到了来自财政部和国家税务总局的新政：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　在此之前，本市执行的是2011年1月由两部委出台的规定：个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，才能享受免征营业税的优惠。

　　3月30日两部委出台的营业税新政，被业内人士简单称为“5(年)改2(年)”。在2011年1月之前，营业税同样是为“满两年免征”。此后，有关部门发文要求二手房免征营业税执行“2改5”。在“满五年免征”执行了四年多后，3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》要求，自2015年3月31日起，二手房免征营业税的政策再度“5改2”。

　　对于往往要承担交易税负的二手房购房人来说，二手房免征营业税重又“5改2”的最直接效果，就是可以明显降低购房税费支出。二手房交易目前执行的营业税税率为5.5%。以一套在过去3年内曾经交易过、过户价格为200万元的二手房为例，在“5改2”之前，营业税达11万元，但这部分税额在新政执行后将被免征。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，以北京为例，目前二手房市场成交的房源中，30%左右是不满5年再上市的房源，需要交纳营业税。而且在这部分房源中，又有60%左右是已购买2年以上、5年以下的房源，相当于全部二手房交易量的20%左右。营业税新政执行后，这部分房源交易时，营业税税费负担将明显降低。据计算，平均每单二手房交易减少的税费支出可达10万至15万元。

　　公积金二套首付松动了

　　2010年，住房城乡建设部、财政部、央行和银监会曾经发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中显示，“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%”；“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。”

　　而在3月30日发布的新政中显示，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。

　　根据新政，针对二套房利用公积金贷款首付比例的调整，从至少50%调整到了至少30%。

　　这样的新政何时才能落地？买二套房的时候是否还执行1.1倍利率的政策？对于“二套”的认定，是否和购房人实际持有住宅数量一致？3月30日记者追问北京住房公积金管理中心相关工作人员，但没有得到确定的答复。

　　“我们还没有接到具体的文件。相关调研工作要在正式文件下达时才能启动。”这位工作人员说。

　　北京房价会大涨？还真不一定！

　　新政推出，对于北京市民来说，最关心的莫过于未来二手房的价格走势。由链家提供的数据显示，从北京市场成交记录来看，目前商业贷款中二套房贷款占比约为5%，因此与此前的全面降息，限贷等政策相比，这样小的覆盖面对北京市场实质性影响有限。

　　而从成交量上看，2015年1月至今，北京的签约量同比增长79.2%。在成交量明显增加的情况下，价格保持平稳，显示购房者的预期还没有根本性的扭转。如果售房人贸然提价，只会面临有价无市的被动局面。

　　改善型购房人的利好来了

　　“我要卖房，亦庄48平方米一居室，再过几个月满两年，新房，有意单聊。”消息刚一发布，北京市民刘女士就迫不及待地在几个微信群中发布了二手房销售信息。而在这条信息之下，刘女士调笑地跟了一个“哭脸”的表情：“满五惟一还在售的哭了。”

　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“5改2”之后，将有利于市场上改善型购房人群出售已有的房屋，增加二手房市场免税房源供应；同时，尽管之前的二手房交易中营业税往往被转嫁给购房人，但“5改2”之后，部分房屋的营业税得到了免除，购房人的交易负担将下降，从而促进二手房市场房屋的流通和交易的活跃。

　　“政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本，能够省几万到几十万元不等。”他说。

　　房价大幅上涨可能性不大

　　“今天下班之后您来看看房子吧，如果今儿不来，过一阵再买可能就得多掏一年工资了。”3月30日18时30分，在车公庄的一家中介门店里，一位业务员正拿着电话本，挨个给他联系过的潜力客户打电话，想通过新政的热乎气儿，再多做几单生意。

　　不赶着看房签合同，二手房就会涨价吗？记者测算后发现，并不一定。

　　如果按照时间点计算，如今满五年的房子，都是在2010年3月底以前实现的过户；而市场上“满二”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一轮交税或者办理房产证的。

　　在“五年”和“二年”两个时间段之中，正好赶上房价加速增长的一次波段性高潮。按照当时的成交价计算，“满二”的房源，其房主背负的购房成本会明显高于“满五”的房主。

　　因此，“满二”房源的上市，能够为市场上增加房源，也许能够刺激“满五”房源的房主为了促进成交而降价，但是，整体上对二手房价格的涨势并没有明显的促进作用。胡景晖也认为，“5改2”之后，短期内不会出现业主提高房价的普遍行为。从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，业主方提价只会面临有价无市的被动，因此房价出现大幅上涨的可能性不大。

　　后续分析

　　“组合拳”背后

　　仍留三大待定问题

　　在五部委联合下发房产新政后，对于北京的购房人，还有三个待定的问题摆在眼前。

　　个人所得税是否会随着营业税的调整而调整？公积金贷款还是否有放宽余地？商业贷款能否拿到更优惠的利率？这些问题都与购房人的切身利益直接相关。

　　个税是否“5改2”？

　　羊年春节长假刚过，北京房地产市场就迅速出现了成交量的反弹，而成交价却维持在稳定的范围内。市住房城乡建设委发布的统计数据显示，2015年2月下旬，本市新房、二手房市场成交量都迅速回弹。同时，统计部门也预计，北京的房地产交易量会继续回升。

　　“营业税新政对市场的作用会立竿见影，预计4月份二手房交易量将比3月份明显上涨。”北京房地产业协会副会长陈志对4月份楼市的预测是，这是“北京楼市成交量、房价和政策调整的关键时期”。

　　陈志认为，按照《政府工作报告》提出“稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求”的要求，营业税政策调整符合近期的市场预期。预计本次调整后，房地产市场政策会适当宽松，居民住房消费的积极性将明显提升。同时，本次营业税政策调整结合二套房贷款放松等信贷手段，将会促使各地出台相应的优惠配套政策。

　　而摆在本市主管部门眼前的另一个问题，便是中央营业税政策与地方个税政策的协调。

　　因为根据2013年3月发布的“国五条”北京细则，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。如今，营业税免征开始按照“5改2”执行了，个税是保持以5年为限？还是也会随着营业税的调整进行相应调整？

　　公积金“认房认贷认提取”是否调整？

　　目前，本市执行的政策是首套房公积金贷款最低首付两成，二套房首付最低6成。同时，由于“认房认贷认提取”等多种因素制约，想要在购买第二套房产时使用个人住房公积金贷款，非常难。

　　“认房认贷认提取”是本市公积金贷款时执行政策的简称。按照这个原则，一名购房人如果曾经在外地购房，并以这套房的名义提取了公积金，那么即使在北京购买首套房、并首次使用公积金贷款时，也会按照二套房标准放贷；如果一名购房人曾经在北京购房，并提取过公积金，那么即使他已经将这套房卖掉，那么也会按照首付至少60%、利率1.1倍的方式获得贷款。如果他此前买房曾经使用过公积金贷款，且人均使用面积超过31.31平方米这个平均数，那么他就不能再使用公积金贷款。

　　这次新政之后，北京市“认房认贷认提取”的方案是否也会有所调整？公积金管理部门目前还没有给出正面答复。

　　在京银行会否最先响应新政？

　　“二套房贷首付六成降到四成了？这么给力！”在北京一家银行个贷部门工作的马先生看到新闻客户端上推送的消息，立刻转发到了部门的微信群里。

　　“二套房购房者资质好，我们举手欢迎啊。”马先生说。由于二套房购房者大多具备较好的信用记录和一定的经济实力，往往很受银行欢迎。只要中央层面的政策放开，银行资金充足，二套房贷会成为银行个贷部门业绩的新增长点。

　　春节以来，受央行前后两次降息影响，马先生每月经手的房贷申请数量和批贷数量已经开始见涨。“看来以后还有得涨。”

　　其实，在央行3月30日发布房贷新政前，就有多家国有大行表示正在研究支持改善性住房需求，适当下调二套房首付比例。

　　“我现在最关心的是，银行啥时候能按照央行的要求出台落地政策？”由于房贷新政发布时，已经过了大多数银行网点人工客服电话的受理时间，购房者李仁迫不及待地发出了这样一条微博，并“@”了多家银行的官方微博。

　　3月30日致电各大行北京分行相关负责人，由于新政发布时已接近下班时间，他们大多还未收到分行营业网点执行新政的通知。不过一位国有银行个贷部负责人说，“一线城市各银行一般会率先支持新政，二三线城市随后出台。”

　　融360分析师李立甚至预测，对于北京这样严格执行“限购”政策的城市，房贷新政短期内带来的“激活”作用有限。但长期来看，在二套房购房资金门槛降低后，更多银行将推出更多倾向于二套房的政策，以招揽更多的“优质”二套房购房者。

　　马上就访

　　中介：大约两成房源“解冻”了

　　近期正在看房的市民许平昨晚突然接到了房产中介经纪人的电话。“许哥，傍晚刚出台新政策了，您之前看后感觉不错的那套两居室，按新政可以免征营业税，省了十四五万元。”3月30日，新政刚刚公布一个小时后，很多房产中介开始都给看房人打“紧急电话”：“为防止房子价格变动，最好早点儿签下来。”

　　晚上9时，在平时已是关门下班的时间，可广安门外远见名苑底商位置的一串中介门店仍是灯火通明，经纪人们谁都没“舍得”回家，不时有人从店里出来，压低声音给潜在买家打电话。“刚接到总部的通知，新规出台后的4月份，是我们提高二手房出单量的绝佳机会，各家中介都会拼命争抢客户。”一家门店的吴经理说。

　　“之前有些房子一直‘背’着未满五年造成的营业税，一个月下来也未必有人来看几次房，从开始挂牌到成交的周期普遍在半年以上。”东三环一家品牌中介门店的田店长介绍，在新规执行后，这样的房子最抢手。而据这名店长介绍，根据店里近20位经纪人登记的房源情况来看，营业税新规执行后，预期可以“激活”15%至20%的二手房房源。

　　购房人：晚交易一个月捡了个宝

　　营业税免征线“5改2”了！3月30日晚上，西城区一家重点中学的张老师接到了这个好消息。

　　张老师家购买的房产是一套“房换房”。房主家添丁进口要买大房子，就拿了一套购入刚满3年的新二手房来卖；而张老师家也是卖了一套二手房之后才筹到首付买的房。

　　张老师一看那套房子就喜欢，虽然可能有着约40万元的税费，但她和家里人商量了一下，咬着牙买了下来。

　　“买的时候这套房子不满五、不惟一(指的是交易时间未满五年，不是房主的惟一住房，如果达到满五惟一将可以享受税收优惠)，个税、契税、营业税都要交。”她盘算着，一下拿出几十万元交税确实有点吃力。3月30日，好消息终于来了。按照中介的测算，张老师这套房子可以省掉大约17万元的契税。“装修钱就这么省下来了！”她和房主约定，等过几天凑齐房款就过户。(刘宇鑫 耿诺 孙奇茹)