首批“控地价限房价”地块公布销售限价

　　10月28日，市规划国土委就9月底挂牌的4宗地块发布第二次补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米，大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

　　这是“9·30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。9月30日,我市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，提出“控地价、限房价”的土地出让方式，在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

　　10月13日，市规土委发布海淀区、大兴区四宗地块出让补充公告，明确四宗地块将采用“控地价限房价”的方式挂牌出让，本次补充公告在此基础上进一步明确了销售限价。

　　科学测算销售限价，有效稳定价格和预期

　　据悉，这四宗地块由市规土委、市住建委和属地有关部门共同会商确定销售限价。最终价格以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。这四宗地块将有效增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，满足中端自住需求，稳定商品住房市场价格和预期。

　　以周边项目均价为基础。测算限定价格，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。为满足自住性需求，四宗地块均执行90/70政策，因此在价格测算时，首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主；其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅；最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。为了防止不同户型价格差异过大,也兼顾不同楼层、朝向房屋销售的客观需求，这次销售限价还采取了“双限”规则，即不仅规定项目销售均价上限，也规定了单套的销售单价上限。

　　考虑公共配套设施水平。大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块销售限定价格。

　　与自住房价格基本适应。海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价格为3.5万元，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽然和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。

　　切实加强建设销售管理，确保政策惠及民生

　　为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，市住建委还将会同相关部门，加强项目的建设和销售管理。

　　确保项目的建设质量和品质。加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

　　杜绝变相涨价等违规行为。将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。

　　购买后五年内不得再出售。四宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

　　积极制定配套政策，鼓励企业持有租赁经营

　　市规土委在10月13日发布的补充公告提出：“在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售”。这符合我市“9·30新政”的规定，同时也是落实国务院培育和发展住房租赁市场的要求。

　　今年5月，国办印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励有条件的房地产开发企业，利用新建住房开展租赁业务，引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

　　企业自持住宅并对外租赁，将有利于完善我市住房供应体系，推进住房租赁规模化经营；将进一步提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为。但目前本市住宅对外租赁的主体主要为个人，且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴，下一步，市住建委将与市规土委积极研究企业自持商品租赁住房后续管理政策，广泛听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民意见，尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法，做好政策配套。