房子被转卖告状屡败诉 吃哑巴亏为哪班？

　　插图 王金辉

　　一家企业20年前买下一套房子作为给有功员工的奖励，没成想房子却被销售商转卖。一房二卖的事实明摆着，可无辜的买方打了几年官司，却屡屡败诉，为什么呢？

　　 工作有功获房屋奖励

　　找到宋彦禄律师时，刘江华和她所在的医药企业已经为这件倒霉事打了近7年官司。20年前买下的这套房愣是在她一直居住的情况下落到了别人名下。房子没了，房款也没拿回来。而且，打了几次官司，一直是败诉。

　　刘江华是一家医药企业的研发人员，上世纪90年代，以她为主力研发成功的一种新药广受市场好评。对于这样的有功人员，企业决定买一套房子奖给刘江华。

　　房子位于东三环边上，两居，近百平方米，每平方米5000多元，价格不低。那是1995年的夏天。

　　由于房款要从企业账上支出，商品房购销合同便由医药企业与销售商签订。按合同约定，销售商保证在一年内办完产权过户手续。企业也和刘江华说好，届时就把房子落在她名下。

　　拿到新房的钥匙后，刘江华很快装修、进住。一年时间过得很快，眼看合同中约定的办理产权手续的日期已经过了，可销售商还没有动静。刘江华一次次追问，得到的总是敷衍的答复。

　　 产权未过户欠费对抗

　　20年前的刘江华和社会上的绝大多数老百姓一样，法律意识远不如今天。

　　产权迟迟办不下来，刘江华没有选择诉讼。鉴于销售商和小区的物业公司是一家，刘江华便以拒交供暖费的方式来“报复”。她觉得，这样他们就该着急给她办产权手续了吧？但她错了。

　　2006年，在刘江华已经拖欠了十年供暖费之际，她所在的医药企业被销售商告上了法院，索要供暖费。

　　法律规定很明确，刘江华和企业也没什么可说的，双方达成调解，一次性交齐拖欠的费用。

　　然而，供暖费官司了结了，销售商仍然没有给刘江华办理过户手续。有了之前的“过节”，刘江华干脆搬家了。

　　2008年10月，销售商通知药企，刘江华住的这套房子已经被他们另售他人，而且已经办理过户手续了。物业公司甚至借着刘江华不在此居住的“便利”，撬开门，换了锁。

　　刘江华都傻了。经过调查，他们这才知道，这套房子早就被转卖给了第三人陈先生。陈先生可比刘江华“聪明”得多，2008年8月，他将销售商告上法院，要求其协助办理房产过户手续。双方在法庭上达成调解，销售商同意并很快为其办理了过户。

　　刘江华住了十几年的房子就这么变成了别人的。

　　刘江华简直不敢相信，销售商怎么敢一房二卖？而且同一套房子，陈先生和销售商的交易房价只有36万余元，比他们当年买的还便宜了十几万。

　　 一房二卖的蹊跷谜团

　　刘江华所在的医药企业起诉销售商与陈先生，以双方恶意串通，侵害该公司利益为由，请求法院确认销售商与陈先生的买卖合同无效，将房产过户给医药企业。

　　与此同时，医药企业还向法院就房产销售商与陈先生调解过户房屋产权一案申请再审。

　　庭审过程中，更蹊跷的事情暴露出来。销售商与医药企业和陈先生双方都签订了购房合同，而且两份合同除了购房人及房价款不同之外，其余内容包括合同编号、签订日期竟是完全一样的。

　　对于医药企业提出的种种质疑，陈先生表示，1995年，销售商的老总欠他钱，于是拿房子抵债，只是让陈先生补交了差价。当时说房子出租着，到期后再交付。后来该老总去世，事情就拖下来了。直到2008年他起诉才拿到了产权。

　　而销售商也辩解说，原来公司老总去世后留下一个烂摊子，公司连购房人资料都没有。为了解决产权问题，公司曾发布公告，要求购房人到物业公司办理过户手续，结果陈先生提交了购房合同，而医药企业却没交。直到打供暖费的官司，公司才发现医药企业也有一份购房合同。

　　2010年，医药企业提起的再审申请和诉讼先后有了结果。法院认定销售商与陈先生达成的产权过户的调解协议没有违反法律法规的规定，且已经实际办理了过户手续，因此医药企业要求撤销该调解协议的再审申请理由不成立，驳回其申请。

　　另外一案，虽然法院确认了销售商一房二卖的行为是错误的，侵犯了医药企业的利益。但由于销售商与陈先生的购房合同经过诉讼并已实际履行，医药企业也没能提供充分证据证明双方是恶意串通，因此驳回其诉讼请求。

　　两份裁判文书给医药企业传递了一个相同的信号，可以另行主张赔偿，但房子是别想要了。

　　刘江华和单位不甘心啊，时间过去这么久，北京的房价已是天壤之别！

　　 只能吃哑巴亏减少损失

　　看完医药企业一方的诉讼材料，宋彦禄律师找到了多年败诉的症结。

　　宋律师说，要房是之前医药企业的唯一诉求。但不能否认的是，陈先生与销售商签订的合同已由法院确认，在没有证据证明双方恶意串通的情况下，陈先生就是善意第三人，他所获得的房产也属善意取得，受法律保护。虽然医药企业很无辜，也看似占着理，但要房子的诉求却得不到法律的支持。

　　宋律师告诉刘江华和医药企业，如今只能现实一点，尽可能要回钱来，挽回一些损失。

　　2014年8月，宋彦禄律师代理医药企业再次起诉销售商，请求解除《商品房购销合同书》，退还房款并承担违约责任，给付利息损失。

　　法院完全采纳了代理律师的观点，判决解除双方签订的购房合同，销售商返还药企50余万元购房款，并按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准支付利息，利息总额几乎等同于购房款。

　　宋彦禄律师提示说，现实中一房二卖的情形并不是个例，购房人在购房时一定要万分警惕，一旦知道自己的合法权益受到侵害，应及时、积极地利用法律来维护自己的合法权益。就像此案中的医药企业，如果在当年约定的过户之日到期后就立即诉讼，也不会吃了这么大一个哑巴亏。

　　（文中涉案当事人为化名）

　　记者孙莹

      (原标题：为何吃了这么个哑巴亏？）