印发《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》的通知

京建发〔2018〕255号

北京市住房和城乡建设委员会

中共北京市委社会工作委员会

北京市社会建设工作办公室 北京市民政局

印发《关于建立我市实施综合改造老旧小区

物业管理长效机制的指导意见》的通知

      各区住房城乡建设委（房管局），各区委社会工委、区社会办，各区民政局，各有关单位：

      经市政府同意，现将《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

        北京市住房和城乡建设委员会              中共北京市委社会工作委员会 

            北京市社会建设工作办公室                  北京市民政局

                                                                                2018年5月29日

关于建立我市实施综合改造老旧小区

物业管理长效机制的指导意见

      为落实《北京市人民政府办公厅关于印发<老旧小区综合整治工作方案（2018-2020年）>的通知》（京政办发〔2018〕6号）要求,巩固老旧小区综合改造成果,改善居住环境,提高居民生活质量,建立老旧小区物业管理体系，提升管理水平，根据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）等有关规定，现就我市实施综合改造的老旧小区建立物业管理长效机制工作提出以下指导意见：

      一、指导思想

      深入贯彻落实党的十九大精神和习近平总书记对北京重要讲话精神，以老旧小区综合改造工作为基础，巩固老旧小区改造成果，防止改造后失管，逐步探索和构建我市实施综合改造的老旧小区物业管理长效机制。

      二、工作原则

      （一）坚持党组织领导、业主决策、属地组织和部门指导相协调的原则。实施综合改造的老旧小区物业管理工作要充分发挥基层党组织领导核心作用，加强基层党建联建工作；以业主自治为基础，尊重业主参与权和决策权；各区政府组织街道办事处（乡镇人民政府）及相关部门做好具体事项的实施、推进与协调工作；各行业主管部门按照各自职责加大业务指导和行业监管力度。

      （二）坚持改造与管理同步实施的原则。实施综合改造的老旧小区，改造工作启动前物业管理与改造工程同步表决,业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，列入综合改造计划。改造中物业服务企业或其他管理单位要全程参与，提出合理化建议。改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务。

      （三）坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则。改造后的老旧小区物业服务费用由业主缴纳。各区政府可结合实际情况予以支持。

      三、组织实施

      （一）实施综合改造的老旧小区原则上应实行专业化物业管理；暂不具备专业化物业管理条件的，可按单位自管等现行管理方式或准物业管理方式进行管理。同一物业管理区域中部分住宅楼实施改造的，可对改造区域先行实施管理。已完成改造的老旧小区未实施物业管理的，可按照本意见组织实施管理；其他未实施综合改造的老旧小区可参照执行。

      （二）街道办事处（乡镇人民政府）在区主管部门的指导下负责具体实施工作，通过业主（含单位业主，下同）认可的方式组织成立业主大会、组建业委会、小区议事协调委员会等组织，确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）联系小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督。

      （三）街道办事处（乡镇人民政府）组织业主成立业主大会及业主委员会的，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。

      成立业主大会并产生业主委员会的，由业主委员会执行业主大会决定事项；成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项；难以成立业主大会、业委会等组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织确定物业服务有关事项，经业主共同授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。

      充分发挥业主中党代表、人大代表、政协委员、党员及其他优秀分子在老旧小区物业管理中的带头作用，鼓励其积极参与担任业主大会筹备组长、业主委员会成员，引导业主依法履行职责，参与社区居民自治。老旧小区（原）产权单位可推荐优秀职工业主参与担任业主委员会成员。

      （四）各街道办事处（乡镇人民政府）可在党工委的领导下，由社区党组织牵头建立由社区居民委员会、产权单位、物业服务企业、业主委员会、其他自管组织、辖区单位、政府相关部门等共同参与的小区议事协调委员会，协商解决小区物业管理过程中的重要事项。

      （五）老旧小区物业服务基本内容包括秩序维护，共用部位及共用设施设备运行维修养护（含楼道窗户、照明等的维修养护、化粪池清掏、消防安全检查），保洁清洁（含垃圾分类），绿化养护，基本服务费用由业主缴纳。具体事项可结合老旧小区客观实际进行调整。

      服务标准可由业主与物业管理单位参照北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）约定。

      要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益应在显著位置向业主公示，经业主共同决定后可用于补充专项维修资金、抵扣基本物业服务费用或用于其他相关费用等用途。

      （六）实施专业化物业管理模式的，可通过招投标或其他业主认可的方式选聘物业服务企业。区房屋行政主管部门可向街道办事处（乡镇人民政府）提供物业服务企业信息，协助街道办事处（乡镇人民政府）选择一批信誉好、有意愿、具有老旧小区管理经验的物业服务企业。鼓励老旧小区周边项目服务的物业服务企业积极参与。街道办事处（乡镇人民政府）可组织物业服务企业到小区宣讲物业服务方案，供业主选定。

      （七）物业管理单位选定后，（原）产权单位或其他资料管理单位应在物业管理单位进驻前向其移交有关资料。物业管理单位应在改造工作竣工验收后即时进驻，改造实施单位应尽快向其移交相关改造资料。

      （八）老旧小区（原）产权单位应按现有规定继续承担除基本物业服务及相应费用以外的其他职责。（原）产权单位应主动到市住房资金中心核对住宅专项维修资金账目，并将有关情况告知物业管理单位。住宅专项维修资金未专户存储的，（原）产权单位要及时存储。（原）产权单位改制的，由改制后单位负责；（原）产权单位灭失的，由其上级单位负责；多产权单位的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）督促各单位及时做好有关工作，其中市、区国资委所属国有企业由市、区国资委分别协调。

      （原）产权单位应将物业服务用房交由物业管理单位继续使用，不得挪作他用。

      四、配套措施

      （一）要强化街道办事处（乡镇人民政府）党工委在老旧小区物业管理工作中的领导作用，加强社区党组织对业主委员会的领导，在有条件的业主委员会设立党组织或党小组，帮助业主委员会提高自我管理能力，鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员或热心公益事业、遵纪守法、综合素质高、工作能力强的社区党员通过规定程序担（兼）任业主委员会成员。

      （二）各区要加强街道办事处（乡镇人民政府）物业管理方面的队伍建设，配备与承担职责相适应的人员力量，可通过政府购买服务的方式委托相关专业协会、机构、专家等参与。搭建交流互通平台，定期对街道办事处（乡镇人民政府）工作人员、社区工作者、业主委员会成员、物业服务企业负责人、物业项目负责人及业主开展业务培训和经验交流，引导业主转变观念，树立权利责任意识，培养业主自我管理、主动参与、共同决策的能力。

      （三）实施改造的老旧小区建立物业管理初期，各区可结合实际自行安排资金用于老旧小区物业管理方面的启动和前期投入。

      （四）各区要建立健全应急处置机制，由街道办事处（乡镇人民政府）选择符合条件的物业管理单位组建老旧小区管理应急队伍，在必要时向业主提供基础应急物业服务，费用由业主缴纳。应急期间街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织业主重新确定物业管理模式及管理单位。

      五、责任分工

      （一）市住房城乡建设委负责实施综合改造的老旧小区物业管理工作的政策指导。

      （二）市委社会工委负责指导社区党组织在老旧小区物业管理工作中发挥好领导作用。

      （三）市社会办、市民政局按照各自职责负责指导街道、社区做好老旧小区物业管理推进工作。

      （四）各区应当结合本区实际，制定具体实施考核方案，组织区级相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）开展实施综合改造的老旧小区物业管理长效机制建立工作。

北京市住房和城乡建设委员会办公室                          2018年5月31日印发