北京市大兴区住房和城乡建设委员会关于加强居住小区物业管理工作的指导意见

北京市大兴区住房和城乡建设委员会

关于加强居住小区物业管理工作的指导意见

（试行）

京兴建文〔2014〕30号

为加强新区城市综合管理，建设和谐社会，促进物业服务行业健康有序发展，构建与现代城市管理相适应的物业服务行政管理新体制，根据《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》等相关规定，结合我区实际，特制订以下意见：

一、指导思想

坚持民生为先，着力构建“政府引导、社会协同、公众参与”的物业管理格局，建立健全“重心下移、属地为主、立足基层”的物业管理体系，加强和完善维护群众权益机制，着力解决群众最关心、最迫切的问题，努力取得人民群众满意的实效，全力营造安定有序、宜居宜业的社会环境，共创团结和谐美好新区。

二、工作目标

按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，将物业行业发展与保障和改善民生结合起来，以“新建小区打造高端，既有住宅小区提升服务，老旧小区改造落后”为目标，按照分类管理的思路，着力解决物业费、物业矛盾纠纷、回迁社区管理、拆违打非等突出问题，正确处理行业主管部门、开发商、属地政府、居（村）委会和居民等关系，实现物业服务的专业化、规范化、精细化，实现物业行业的诚信、文明、有序，促进幸福家园建设，提高广大业主的幸福指数。

三、工作重点

（一）新建商品住宅小区

以社会化、专业化的物业管理机制为主要措施，加强前期物业验收、管理和监督，确保小区配套设施齐全到位，做好源头管理。

（二）既有住宅小区

以规范物业服务行为、提高服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施，建立“准入退出”机制，坚持优胜劣汰，整合区域资源，重点解决部分物业服务水平不高，物业服务企业不诚信经营，物业费市场化机制不健全，部分小区拆除违法建设难和收费难等问题。

（三）老旧住宅小区

在总结基层实践经验基础上，以解决突出问题为重点，创新体制机制，积极动员社会协同、公众参与，完善社区自治结构，推动老旧小区服务管理向规范化、社会化发展。

（四）拆迁安置小区

通过多渠道、多角度、多手段的大力宣传物业管理法律法规，普及物业管理知识，增强回迁居民的缴费意识。

四、管理体制

按照“条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实行政监管和公共服务责任，健全行业管理部门指导监督、属地政府具体组织、职能部门密切配合的工作机制，共同推进全区物业管理工作。

（一）区住建委负责对物业服务企业的管理。监管物业服务企业资质、专项维修资金，指导属地政府开展工作，落实综合协调管理职责。

（二）各属地政府要坚持党的群众路线，建立社会参与机制，充分发挥人民群众积极性、主动性、创造性。通过宣传引导，提高小区居民有偿服务意识，强化社会责任意识；统筹辖区内物业管理各项工作，合理配置资源，制定因地制宜的物业管理模式；调解物业管理方面投诉；指导居（村）委会落实好各项工作，协助行业主管部门对物业企业进行管理。

（三）社区居（村）委会要充分发挥基层组织作用，改进工作方式，正确处理政府、社会、群众关系，做好社会综合治理基础工作，调解利益关系，协调社会关系，解决社会问题。负责抓好群众的宣传教育等工作，及时化解矛盾纠纷。居（村）委会和物业服务企业要相互协调、相互配合、相互监督，形成社区建设的强大合力，把小区管理好、建设好。

五、工作安排

（一）加强物业前期管理

1.区规划分局牵头规范完善开发建设规划设计和配套设施方案，严格要求开发企业按照规划审批方案，实施综合开发、配套建设，减少开发建设遗留问题。

2.区住建委负责本辖区内物业项目承接查验活动的指导和监督工作。

3.属地政府负责协调处理本辖区内物业项目承接纠纷，指导协助业主共同决定有关事项。

4.属地政府牵头探索建立物业服务履约保证金制度。物业公司向属地政府缴纳保证金，接受属地政府管理，防止物业公司不履行职责、不接受管理、擅自撤出等。

（二）整顿物业管理市场秩序

5.区住建委牵头建立健全考评机制和企业诚信库，清理违规企业，支持、鼓励和引导企业通过兼并、重组扩大规模，提质升级，坚决淘汰服务能力差、社会影响坏、没有规模效益的小散企业，推动物业服务企业走规模化、品牌化发展道路。

6.区住建委牵头规范物业企业各种行为，实施“四公开一监督”制度，即公开服务人员、公开服务内容和标准、公开物业服务收费价格、公开报修和投诉监督服务电话，接受广大业主监督。

7.区住建委牵头规范企业退出程序。合同期未满，擅自退出的，要严格按照有关法律法规和服务合同的约定追究责任；对合同期满拒不退出的，由行业主管部门实施处罚。

（三）改善居住小区环境

8.区社会办牵头实施社区“升级工程”，完善居住小区休闲、娱乐、健身、图书阅览、卫生等基础服务，改善人居环境，增强群众幸福指数。

9.区市政市容委、区发改委和区社会办牵头加强停车管理，规范车位租售行为，根据小区实际特点试行“两个一块”，即小区内改造一块、利用小区周边道路进行夜间停车一块，缓解停车难矛盾。

（四）提高服务费收缴率

10.区住建委牵头制定和推广实施物业服务等级标准和参照价格。

11.区司法局牵头做好社区普法宣传工作，增强业主缴费意识，倡导物业企业通过法律手段收缴物业费。

12.区住建委牵头加强房屋产权交易管理。在办理房屋产权交易时，产权人（或代理人）应出具结清物业服务费用的证明（或无物业管理房屋过户证明）。

（五）引导公众与社会组织参与

13.属地政府牵头进一步转变政府职能，充分行使业主参与权、选择权、知情权、监督权，引导业主或非营利性社会组织，通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合、居民互助与服务外包相结合等形式，促进业主有序参与、民主管理，提升社区自我组织、自我管理的能力。

14.区委宣传部牵头通过报纸、电视、广播、网络等媒体强化物业管理正面宣传引导，积极倡导机关事业单位、国有企业工作人员，率先垂范，按时交纳服务费。通过开辟宣传专栏，树立典型，客观公正报道物业服务纠纷，引导广大业主依法理性维权，营造舆论氛围。

15.区委宣传部、区文明办和属地政府牵头加大回迁小区宣传引导力度，做好政策法规宣传，强化城市生活消费观念教育，倡导文明生活方式，增强居民意识，形成自觉支持、共同关注、多方参与的良好氛围。

（六）加大违法建设管控力度

16.物业服务企业对违法建设行为做到及时发现、劝阻、制止、报告。区住建委对不履职尽责的企业，将不得在辖区内承接新项目，不得参加示范项目考评，不得晋升资质等级。

六、保障措施

（一）建立联席会议制度

联席会议主要研究物业管理重大事项、解决物业管理重点工作，协调推进条块协作，处理辖区问题纠纷，提出重大政策建议等。

属地政府要组织社区居（村）委会、公安派出所、物业服务企业等相关单位召开联席会议，协调解决物业管理活动中出现的各类矛盾和问题。公安、城管、规划、发改、市政市容、工商、园林等相关部门，须结合自身工作职责，积极配合属地政府统筹协调。

（二）建立重心下移、属地管理的工作机制

属地政府要明确管理部门及工作人员，负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系。

社区居（村）委会协助街道（镇）和区住建委，做好辖区物业管理的落实工作，明确负责人；负责调处物业矛盾纠纷，发现和制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，及时向有关部门反映。

（三）建立投诉处理机制

属地政府建立投诉受理制度，设立物业管理工作投诉点和公开投诉电话，及时调查处理业主反映的投诉事项，以“小事不出社区，大事不出属地”为原则，充分发挥居（村）委会等基层组织作用，发动群众、依靠群众，把社会矛盾化解在基层。

（四）建立健全物业协会

充分发挥物业管理行业协会的职能作用，通过制定行约行规，加强行业自律，丰富管理手段，及时将政府部门关于行业管理的主导政策和宏观调控信号传递到企业，同时将行业发展中的问题和企业的合理诉求及时反馈给政府部门，加强和业主的沟通，共同培育发展物业管理市场，推动物业管理行业健康发展。