大兴法院通报房屋租赁合同纠纷典型案例审执情况

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        近年来，房屋租赁行业快速发展，但由于当事人法律意识不高、房地产市场缺乏有效监管，房屋租赁纠纷不断出现，有些纠纷甚至呈现群体性的趋势。2019年8月29日，大兴法院召开房屋租赁合同纠纷典型案件审执情况新闻通报会，通过发布典型案例的方式向公众提示房屋租赁风险并提出建议。

    大兴法院发布典型案例称，某创意公司将不具有交付条件的房屋出租，15名承租人请求法院解除合同并追究该创意公司的违约责任；某中介公司拒不退还租金押金，102名承租人因此向法院提起诉讼。经过审理，大兴法院均对上述案件承租人的合理合法请求予以支持。根据该院执行局执行实施二组组长马元凯对上述两批案例的执行情况的通报，某创意公司及某中介公司名下均无财产。其中，某中介公司系个人独资公司，法院查明改公司经营过程中公司账户和法定代表人个人账户存在混同，已依法追加该法定代表人作为被执行人。目前两批案件均在执行中。

    在该院发布的另外两批案件中，A公司以租代售、高租低转，违反法律规定出租房屋骗取租金；B公司在明知无法履约情况下，仍然出租经营性房屋骗取巨额租金。大兴法院经审理认为，两家公司均存在利用合同实施诈骗的犯罪嫌疑，故驳回了两案承租人的起诉，并将有关材料移送至公安机关。       

    大兴法院提示公众，当出租方为公司，而承租人为自然人时，基于公司的法人特征，个人在签订和履行合同过程中容易受到公司的牵制，合同主体法律地位虽然平等但实际地位可能失衡。如出租方提供的合同多为格式合同，承租人所承担的合同义务较重，且瑕疵条款较多，存在超期租赁、房屋不具备出租条件、付款方式不规范等情况，这都将导致纠纷出现后承租人维权成本较高、维权难度大。实践中可能还会出现由于房屋不符合审批规定、不满足交付条件，中介或出租方因资金断裂而无法退还租金等情况，即使承租人继续履行合同或退还租金的诉讼请求得到法院支持，执行难度也会很大。

    针对上述风险，大兴法院分别针对承租人和出租人提出了建议。建议承租人：一是通过正规房屋租赁中介租赁房屋；二是尽可能与房屋所有权人、中介签订三方租赁合同或直接向房屋所有权人支付租金；三是谨慎规划投资行为。建议出租人：一是出租行为应符合法律的规定；二是树立诚信经营意识和契约必首精神，严格履约，不应向承租人隐瞒土地使用性质，随意变更合同条款或合同主体；三是谨慎评估自身的出租行为及风险，合理规划资金的使用，应当预留一定资金处理租赁中出现的各种纠纷。

    大兴法院特别指出，在当前房屋租赁市场尚不规范的情形下，法院作为审判机关，为了遏制企业出租人或投资者恶意收取承租人钱款而不履行合同的行为，应积极发挥司法能动作用，在法律允许的范围内依法裁判，提高违约成本，尤其对涉嫌刑事犯罪的，应及时将犯罪线索移送公安机关，增强司法威慑力。同时，法院亦将与有关部门建立良性互动机制，如通过司法建议、沟通协调会等方式与住建委、工商行政管理部门、公安部门加强沟通互动，从而加强对租赁市场秩序、对企业注册经营的监管，提高对合同诈骗等经济犯罪行为的打击治理力度。