大兴法院提示民间借贷“以房抵债”交易风险

09.10.2018  23:41
  10月9日,大兴法院召开新闻通报会,针对以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保类纠纷即“以房抵债”类案件的裁判思路进行了分析,并在会上通报了典型案例。

  近三年来,大兴法院共受理以签订房产买卖合同作为民间借贷担保的“以房抵债”类案件52件。其中2016年共受理23件,2017年共受理17件,2018年截至8月31日,共受理12件。按照房屋买卖合同签订的时间节点,此类案件有三种类型:

  一是在借款同时签订,在纠纷发生时债权人依据房屋买卖合同起诉要求取得房屋所有权。此类情形人民法院将依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定,按照民间借贷法律关系审理。如果当事人不同意的,法院将依法裁定驳回起诉。

  二是借款合同到期之后签订,出借人与借款人经结算后终止民间借贷关系,重新建立房屋买卖关系,此时借款本息一般即为房屋售价。这种情况要注意的是,原有借款合同是合法有效的,只要以房抵债协议不存在效力瑕疵的情形,根据私法自治的原理,以房抵债协议亦应有效。但如果出借人和借款人订立以房抵债协议时存在重大误解、显失公平的情形(如房屋价格与债务价格存在较大差距),合同一方可以依据《合同法》第五十四条请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。而是否显失公平的判断标准,一般将房屋价格的标准限定为 “签订时”,且举证责任应当由该主张一方承担。

  三是借款同时出具卖房公证委托书,到期不能还款时由受托人与第三人签订房屋买卖合同。大兴法院提示,此种方式风险极大。由于签署了经过公证的委托书,就意味着受委托人可以直接签署出售房屋的合同、办理房屋过户登记手续,而无须通知房屋所有权人。如遇到不守诚信的受委托人或出借人,房屋可能不知不觉就被低价转卖他人,等发现时已难以追回,或者要通过长期的复杂诉讼程序。因此,为防范风险,尽量不要采用委托公证卖房这种方式作为担保。如果确有需要,应当明确借款与售房的全流程,与受委托人签署委托合同时应明确在实际出售房屋之前应该通知委托人,出售房屋的价格应该获得委托人的认可,出售房屋的款项应先支付给委托人等等,发生纠纷后可以依据委托合同起诉受委托人。

  针对公正委托卖房借款人经济利益受损的情况,大兴法院提示借款人(或者卖房人)在纠纷发生后,应从以下两点入手证明房屋买卖合同无效:一是房屋买卖非其真实意思表示。可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明房屋买卖的起因是民间借贷,委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权,卖房人(借款人)作此委托公证并无出售房屋的意思,同时还可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来间接证明:如委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的出借人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款等。二是买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益,房价明显低于市场价(低于市场价的70%)、买房人全款买房、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等。 责任编辑:赵思源