北京30楼盘备战“小阳春” 刚需产品平价抢跑

　　随着春节长假的结束和天气的转暖，北京楼市有望告别前两月的“阴冷”，拥抱传统的“楼市小阳春”。

　　机构统计显示，3月份北京楼市会迎来一个供应的小高峰，约30个楼盘将入市抢客。

　　量北京有30项目入市

　　据亚豪机构统计数据显示，3月份北京将有30个项目计划入市。其中大部分为老项目后期，纯新盘仅有8个，不足总数的1/3。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，“前两年北京成交了不少住宅用地，按一般的开发节奏，它们将在这一两年内集中入市。在未来纯新盘竞争激烈的预期之下，老盘后期就纷纷开始抓紧入市，避开纯新盘的锋芒。”

　　而从供应区域来看，3月，昌平、大兴、房山三个区域共有15个项目计划入市，占据总数的一半。此外，朝阳、通州、海淀、丰台、门头沟等9个区域也均有新增供应。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，3月份大部分项目将依然处于“平价走量”的促销状态。同时，信贷政策也将继续放松，再次降准、降息的可能性依然较大。这些都有利于购买力的释放，从而促使市场升温。

　　价刚需产品平价抢跑

　　从开盘价格来看，除部分项目与前期价格保持一致外，大部分入市项目价格仍未确定。尤其是一些刚需产品表现得更为谨慎。记者先后致电万泽·经海广场、中建·国际港、远洋·春天著等项目售楼处，均没能从销售人员处得到明确的销售价格。

　　“事实上，这也反映了大部分企业对于目前楼市持谨慎态度。”一房企营销负责人向记者解释，一般情况下，项目对于自身定价是有一个预估的，但由于近一段时间市场大环境仍在波动，3月楼市前景不是很明朗，因此开发商方面也都在观察。

　　不过，记者也了解到，还是有部分项目为了快速去化，已开始给出一些优惠以吸引客户。比如，纯新盘苏宁·尊悦大厦开盘报价为2.2万元/平方米，相比周边在售项目要便宜2000元/平方米左右。同时，开发商还给出贷款9.8折、全款9.5折以及到指定店面购买5万元苏宁电器卡可享总房款直降10万的优惠。此外，一些老盘后期也选择平价入市的策略，比如首开·国风美唐报价3.2万元/平方米，与2014年的售价一致。

　　泰禾集团品牌总监沈力男表示，在今年销售压力较大的情况下，刚需项目采用平价走量的策略是很正常的。

　　“刚需产品率先发力，除了较大的库存压力之外，来自自住房方面的冲击也是很大一个因素。”亚豪机构市场总监郭毅分析：“去年北京市共有1.8万套自住房入市，而这一数字在今年将增长到5万套。今年自住房对于刚需市场的冲击比去年还要大。”

　　发现

　　高端项目尚未全面“起跑”

　　3月计划入市的30个项目中，高端项目屈指可数，仅有3个别墅项目及均价超6万元/平方米的盛德紫阙、定价7万元/平方米的大苑海淀名著。相比去年第四季度以及今年前两个月的高端楼盘入市量，3月份北京高端项目的比重有所下降。

　　据中原地产统计，今年前两个月，北京单价在6万元/平方米的高端住宅成交量达263套，不过其中包含了盘古大观96套非正常成交的房源。刨去这一因素，北京高端市场也可以称得上取得了“开门红”。比如，中赫·万柳书院、保利·海德公园及中信国安府等项目均成交10套以上。

　　但在泰禾集团品牌总监沈力男看来，“北京市场上往往是刚需跑在前面，豪宅启动比刚需要慢一些。考虑到园林等众多因素，很多高端项目都是四五月份才开始‘动’。3月份入市只是试探，高端项目大举入市的时机还没有到。”

　　声音

　　业内呼吁放开千万级豪宅限购

　　“北京可以适当放开千万级豪宅限购。一年两三千套的豪宅消化量对市场影响有限，无伤大雅。而放开这类住宅限购，去行政化，可以活跃市场、增加税收。”这是来京参加全国“两会”的全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森近日所提出的观点。

　　亚豪机构的统计也显示，去年北京共成交豪宅2273套，占总成交套数的2.78%。

　　业内人士认为，目前北京市的高端项目价格呈持续走高趋势，其主要原因在于居高不下的地价。“考虑到地价因素，现在北京的高端住宅价格其实已经是一个刚性属性了。客户需求层面怎么打开的问题是开发商需要考虑的，需要增加附加值和提高品质等手段来吸引客户。这意味着进一步提升成本。很多项目要拼销售周期才能获得利润。对高端产品的限购无疑会增加这一周期。”郭毅表示，而从客群方面来讲，虽然多数豪宅买家被限购政策所制约，但他们拥有一定资源，可以采取一些手段来规避限购，比如以公司名义购买。

　　郭毅称，去年北京出让了大量的高价地，如果大量库存在开发商手里无法变现的话，会影响到整个房地产市场及土地市场的运作。“这些高端项目目前还没有集中入市，入市的话这一情况可能会集中爆发。”