刚需改善齐上阵 新政促楼市现回暖迹象

推盘谨慎、购房观望，市场上买卖双方在经历了大半年的“冷战”之后，在十月的下半场，形势开始出现逆转。这其中既有信贷政策和调控政策放宽限制的冲击，也有改善型刚需强劲的动力，还有长期观望中市场预期的转向；多方因素的共同作用下，楼市正在发生新一轮的变化。而11月逾30个项目的扎堆入市，更是为市场注入一剂强心针。

“银十”下半场推盘提速

尽管“银十”开局并不理想，但近期市场的表现却突破了不少人的预期。国庆长假后，北京楼市的供应开始放量。据记者不完全统计，10月以来，北京楼市共有20个项目入市，仅10月13日-10月26日，开发商纷纷抓牢“银十”尾巴，连续两周共推出了17个项目，在扣除自住房项目后，这两周北京纯商品住宅实际新增供应1517套，掀起近期市场供应的一波小高潮。

在大多数业内人士看来，这无疑和近期的楼市调控政策以及信贷政策所释放的松绑信号，有不小的关系。一定程度上提振了市场信心，加之二手房市场复苏等多重因素，使得购房者的心理预期开始转向。

近期项目推盘踊跃，但改善型项目的表现较之于刚需项目则更加积极。在10月已经入市的20个项目中，中高端改善型楼盘达到13个，占比65%。据一位市场人士透露，近期央行松绑信贷等多重利好，对于改善型人群有更大的推动力，预计后期将会有更多改善型楼盘项目入市。

从目前的情况来看，11月或将延续10月期间的推盘“盛况”。据统计，11月预计入市的项目将会达到33个，如此多的开盘项目，在创造下半年月度新高的同时，也预示着北京楼市的这个冬天或许不太冷。

成交量连续上涨

随着近期政策叠加利好改变购房预期，以及在售项目“平价跑量”进一步刺激楼市购买力，北京楼市成交正在逐步回升，已经连续三周出现了上涨行情。值得一提的是，在10月中旬出现了310套的日均交易量，已经与2013年市场旺盛时期的8月、9月持平。

据北京市住建委官方数据显示，截至10月28日，北京商品住宅(不含保障房)共实现成交7029套，成交面积69.61万平方米，相比上月同期分别增加了52.2%和35.1%。同期，北京商品住宅成交均价(不含保障房)为21980元/平方米，环比上月下降了17.7%。

亚豪机构副总高姗在采访中告诉记者，支撑成交量持续上涨的原因，一方面是来自于限定售价的保障房、自住房等项目的集中网签；另一方面源自央行信贷政策的放宽。

一位房企人士也表示，近两周的市场表现已经明显区别于过去，实质性成交的客户在增加。该人士预计，在目前市场环境下，后期定价合理的刚需型(包括刚需改善型)产品有望进一步加快去化。

■ 市场扫描

刚需盘 “平价走量”成主流

虽然在政策的作用之下，10月份北京楼市的成交量已经有了明显回升，房企的推盘意愿增加，但是在定价上，他们依然比较保守。尽管有政策利好的因素影响，但是刚需项目价格并没有出现非常明显的上涨。不过同前阶段相比，10月份，市场反应要热烈得多。

比如，于上周末开盘的中铁·青秀尚城以2.1万元/平方米的价格低价入市，相比周边同类型楼盘均价要低2000元/平方米左右。而刚需盘较为集中的大兴、房山两区域，一些商住类项目也借助不限购的优势，低价入市，取得了不小的关注度。其中像万科长阳天地(楼盘资料)等老项目后期也都不失时机地选择在10月推出部分房源。这些项目也都打出了价格牌，以期能够借助新政对于市场信心的提振，继续走量。

“限贷的松绑，对于刚需项目来说影响不是非常大，关键还是在限购。”对此，一位房企人士向记者表示，刚需项目的定价不高主要还是由于前一阶段，楼市处于冷淡期。再加上这一次政策调整的主要受惠方是改善型需求的客户，因此刚需项目如果想要抓紧今年最后的时间来冲刺业绩，涨价并不是一个好的选择。

改善盘 积极推盘价格稳定

而相对于位于市场中低端的刚需产品，在政策利好的影响之下，改善盘的推盘积极性较高。即使是在此前市场较为低迷的背景下，也有一些改善盘突围而出，取得了不错的销售成绩。而11月份，北京市场上的改善盘更是占据了半壁江山。业内人士分析称，这主要还是由于9·30央行松绑信贷的刺激效果已经显现，不少改善项目开发商开始借力加紧冲刺。

张大伟则认为，在经历了限购持续三年导致的刚需透支后，此次央行新政的主要受益对象是改善型需求人群，这也将成为下一阶段市场的重要支撑力，而信心的复苏对促进改善人群入市有显著的推动力。

不过值得注意的是，同刚需盘的情况相似，改善盘虽然大量入市，但是价格却并没有太大波动，基本还是维持了前两个月的走势。比如此前一直销量不错的华润公元九里 在10月份依然选择主打产品性价比的策略。该项目推出一批特惠房源，价格一度低至3.3万元/平方米起。而除此之外，像亦庄·金茂悦(楼盘资料) 这样的老项目后期也继续进行优惠，推出了部分3.8万元/平方米起的特惠精装修房源。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析指出，虽然新政让楼市回暖，需求也随之回升，但是市场价格却并没有随之升高，而是依旧维持了稳定。这主要是受到楼市高库存的影响。

高端盘 供应量少“拖累”成交业绩

9月底房贷放松政策出台，首先拉动二手房成交，释放改善型购房需求，但对于数量少、价格贵的高端楼盘(成交均价在5万元/平方米或以上)而言，10月成交未见暖意依然“有点凉”。

记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，10月1日-10月28日，北京市新签约的一手商品住宅(不包括别墅)中，成交价格在5万元/平方米以上的房源仅185套，成交面积2.95万平方米；而9月同期有229套单价5万元/平方米以上的房源签约，成交面积为3.89万平方米。

业内人士指出，制约高端市场的更多是限购政策，而非贷款政策；此外一方面高端盘成交较缓慢，另一方面网签速度也较慢，10月数据遇冷，是因为入市项目较少。

记者了解到，10月北京销售较好的高端项目有位于海淀区的保利海德公园、北京城建·世华龙樾；位于东三环朝阳公园附近的泛海国际二期，以及位于丰台区的紫辰院；其中签约价格最高的是保利海德公园，均价达9万元/平方米。

值得一提的是，往年新盘稀缺的海淀区域今年却成为高端项目供应的集中板块。华润万橡府、保利海德公园、五矿万科如园(楼盘资料)都自称热销，此外万橡府二期、新盘合景映月台等多项目也计划11月入市或加推。

北京万科高端事业部总经理高广汉表示，今年海淀区域的高端项目竞争较为激烈，万科位于海淀的老盘豪宅五矿万科如园今年的销售总额已达到20亿元，对每套千万元级别的豪宅来说，20亿元的销售额就是200套左右，在目前的市场下已较不错。

而保利海德公园相关负责人介绍，项目9月开盘以来销售金额达25亿元，10月持续签约中；华润万橡府相关负责人表示，10月份项目二期开始蓄客，将主推236平米的大户型，售价比一期略有上涨，报价为65000元/平米。

京城楼市“银十”翘尾 11月预计33盘借势入市

别墅 多个项目预计加推

10月是北京别墅项目的最佳展示季节，也是传统推售旺季，但记者了解到，10月很多别墅项目在积极蓄客，准备入市，但真正开盘的别墅项目仅有位于昌平区的远洋·傲北等少数楼盘，这也使得别墅的成交继续微跌。

记者综合亚豪机构、北京市住建委网签数据显示，10月1日-10月28日，北京市新签约的一手别墅共有118套，成交面积3.63万平方米，成交均价为28924元/平方米；而9月同期别墅的成交量有122套，成交面积约4.23万平方米。

“别墅项目的总价较高，签约有滞后性，但10月开始来电量、来访量有很明显的上升，”融科智地北京董事总经理张筱菁透露，9月底新政出台后，仅“十一”节日期间，融科位于通州的老盘别墅项目融科千章墅(楼盘资料 业主论坛) 的认购额就和9月持平，她表示，项目价格上会维持平稳，公司今年也并未有快速出货的要求。

记者了解到，多个别墅项目都计划在10月底或11月加推房源，如位于密云的首创·澜茵山、位于亦庄的融创紫金壹号院、位于顺义中央别墅区的长实项目誉天下(楼盘资料 业主论坛) ·温榆府、位于朝阳孙河板块的龙湖·双珑原著(楼盘资料) 和泰禾·北京院子等别墅项目。

其中最受关注的要数位于朝阳首都机场附近的远洋·LAVIE项目，每套售价高达6000万元。据北京市住建委网站显示，远洋·LAVIE取得一批别墅房源预售证，预售价格最高的超过11万元/平方米，最低也超过6.2万元/平方米。11万元/平方米的取证价格，在今年北京期房市场上可谓最高。

纯新盘占半 改善盘扎堆

“9·30”限贷新政放出之后，北京的房地产市场有了明显起色，无论是二手房交易还是新房签约都有所回升。在这样一个市场背景下，一般来讲开始走入淡季的11月份楼市也一反常态，变得热闹起来。

据亚豪机构统计，11月份北京将有33个楼盘入市，其中17个为纯新盘。而记者也注意到，在33个预计入市的楼盘中，改善型三居、四居以及别墅项目总共17个，超过计划入市楼盘总量的半数。而这一比例区间在以往只占开盘项目的20%-30%左右。除了少量别墅项目之外，其余部分均是改善类住宅。另外从区域来看，11月开盘楼盘分布比较广泛，朝阳、通州、昌平、顺义等区域均有项目计划入市。最近两年供应集中的大兴、房山两地各有6个项目入市。这两个区域内即将入市的项目数超过了11月开盘总量的30%左右。

■ 房企动向

“跑量为主涨价难”

尽管市场出现复苏迹象，但多数房企仍然保持谨慎乐观。接受记者采访的业内人士认为，楼市整体趋势在四季度将呈现出成交“量涨价稳”。

记者从预计入市项目了解到，在定价方面，多数项目并没有跟风上浮，而是较为保守地选择了平价出货。

位于昌平南邵区域的纯新盘中国铁建·青秀尚城(楼盘资料) 报价21000元/平方米，相比其同区域的路劲世界城价格低出2000元/平方米；而老项目后期亦庄金茂悦此次报价为“起价38000元/平方米”，而其上期均价在42000元/平方米；另外其他以“起价”作为报价标准的还包括华润公元九里、首开万科台湖新城·V公馆以及溪水雅地(楼盘资料 业主论坛) ·尚著等，业内人士介绍，以较低的“起价”作为宣传点也是价格营销的一种策略。

某上市房企北京公司相关负责人在接受记者采访时表示，在经历了大半年的市场博弈后，市场近期终于有了一些回暖的迹象，对于企业而言会珍惜这个窗口期加快去库存，不会盲目涨价。

亦庄某项目负责人也认为，信贷新政的红利目前看来，尚不足以支撑成交量的大面积回升，激发的新增购房需求对于改善型项目利好会更多。尤其是对于刚需项目，受到自住型商品房的压力，在短时间内想要提价并非易事。