北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告

北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告

为进一步落实《北京市人民政府关于更新出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[2014]26号），推进本市出让国有建设用地使用权工作，经报请市政府批准，现就有关问题公告如下：

一、关于受规划限制用地的容积率修正

由于历史文化保护、航空净空管制、高压走廊防护或社会公益需要等因素造成建筑限高等情况，导致规划容积率低于所在级别基准地价平均容积率的，在评估土地出让价款时，容积率修正可按所在级别平均容积率进行计算。同时文保区居住用地不再进行用途修正。适用上述情况按级别平均容积率评估测算土地出让价款时，容积率小于1的，以最终确定的单价乘以用地面积，确定出让地价总额。

二、关于容积率为0的宗地

部分用地因技术标准、行业特点等原因（如建材、污水处理、输变电、地面停车场等），土地已依规利用，但宗地容积率为0情况，评估土地出让价款时，容积率按1.0进行计算。

三、关于划拨土地使用权价格

对于现状出让项目中划拨土地使用权价格（土地取得和开发成本），可参考基准地价更新成果区片价扣除政府土地出让收益后剩余的比例测算。其中商业、居住、办公用途为75%，工业用途为85%。上述划拨土地使用权价格，现阶段仅用于国有建设用地使用权现状出让地价评估。

四、关于商业用地的容积率或楼层修正运用

协议出让中的现状出让和竣工补办出让项目，运用基准地价系数修正法进行商业用地出让地价评估时，涉及分楼层出让或具备分楼层建筑面积（实测或预测面积），应使用商业楼层修正系数进行修正；不具备分楼层面积的应采取测量等技术手段确定分楼层建筑面积，使用商业楼层修正系数进行修正。新建商业用地项目出让，依据规划条件按容积率修正系数进行修正，项目竣工后不再用商业楼层修正系数调整出让地价水平。

五、单独选址类项目协议出让地价水平

自行完成土地征收、地上物拆迁和基础设施配套建设等工作，不属于土地一级开发项目（如单独选址经批准协议出让项目），由项目主体委托我局审计机构库内机构，对土地开发成本进行审计。项目实施主体为国有企业、事业单位的，审计结果由其上级单位认定，其他项目土地开发成本由项目所在地，区人民政府进行认定。土地开发成本经审计、认定后，作为出让地价评审参考。出让地价评审政府土地出让收益与土地开发成本合计不得低于该宗地所在基准地价级别低限。如政府土地出让收益与土地开发成本合计低于该宗地所在基准地价级别低限，则增加政府土地出让收益，使政府土地出让收益与土地开发成本合计不得低于该宗地所在基准地价级别低限。

六、招标拍卖挂牌项目补缴地价款

对于拟按招标拍卖挂牌方式出让的经营性用地，在招标拍卖挂牌文件和出让合同中约定，原则上不允许变更规划条件。如经批准改变规划条件，按以下标准补缴地价款。

对于地上出让建设规模增加在3%（含）以内且未改变规划条件的，按以下标准补缴地价款：地上增加的可出让建筑规模应补交的地价款=土地成交楼面单价×增加的地上可出让建筑规模；存在用途间规模调整的除按上述标准补交地价款外，还需补交不同用途间审定熟地价楼面单价差价。

对于地上出让建设规模增加在3%以上或改变规划条件的，需按照国土资源部《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发〔2013〕20号，以下简称评估技术规范）有关要求，组织评估确定补缴的地价款。

对于已发布出让公告的招标拍卖挂牌项目，按已发布的出让文件条款执行。

七、工业用地增加容积率

为推动存量建设用地盘活利用，鼓励对现有工业用地（包括一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）、三类工业用地（M3））追加投资，提高土地利用强度。对于经规划部门批准，已出让工业用地不改变土地用途、调整容积率的项目，依据规划批准文件变更土地出让合同，不再增收土地出让价款。招拍挂已成交项目仍依招拍挂文件、出让合同约定执行。

八、协议出让项目增加地上建设规模

对于已协议出让的项目用地，地上建设规模增加不超过3%，其新增建筑规模部分，按原土地出让合同地价水平计收土地出让价款。地上建设规模增加超过3%或者调整用途的，均须按评估技术规范有关规定评审出让地价水平，全额计入政府土地出让收益。

九、已出让用地增加地下规模

对于已出让用地，土地一级开发费用（或自行开发的征地、拆迁等费用），已在出让时全部分摊、收回，且增加出让地下规模不涉及调整容积率。为促进节约集约用地，鼓励地下空间利用，地下出让建筑规模按政府土地出让收益（不含土地开发取得成本）评审出让地价标准。

十、处罚补办地价水平

按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）规定：对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。我市违法补办土地出让手续项目，考虑地价动态变化情况，按所在基准地价级别高限评审出让地价水平，保障性住房除外。

十一、涉密项目委托评估

2015年4月，我局会同相关部门印发了《北京市国有建设用地使用权出让地价评审暂行规定》（京国土用〔2015〕87号），通过公开招标方式建立了本市国有建设用地使用权出让土地估价机构库，出让地价评估需由政府委托，机构库内随机抽取土地估价机构。属于涉密项目需委托评估机构进行地价评估的，不采取抽取的方式，由项目主体按保密规定，在出让地价评估机构库内自行选择评估机构。

上述出让国有建设用地使用权基准地价应用自公告之日起实施。本公告发布之前已按国有建设用地使用权出让地价评审规定审定政府土地出让收益（或租金）地价水平，且已签订国有建设用地使用权出让合同（或国有建设用地使用权租赁合同）的项目，继续按合同约定执行。

特此公告。