借名购房 当心“赔了夫人又折兵”

　　本报记者 高健

　　受房价、住房调控政策、差别化信贷和特殊性住房限购等因素影响，借名购房近几年屡屡出现。2013年至今，市二中院共受理此类案件93件，其中，大多数纠纷发生在亲属之间。法官提醒：借名购房风险大，当心赔了夫人又折兵。

　　为便利或避责

　　铤而走险借名购房

　　“规避法律或限购政策；规避银行限贷；享受购房优惠条件。”法官介绍，这是借名购房的三大原因。

　　近年来，中央及部分地方政府相继出台了一系列房地产调控政策，购买房产需满足相应条件。而一些不具备购房资格的买房人，往往会选择借用他人名义购房。如在京连续缴纳个人所得税或社会保险不满五年无资格购房的非京籍人员；已经拥有住房的居民为规避“限购令”中关于不得购买第二或第三套住房的规定；家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房、两限房的购房者；还有一些来华外籍人员也会借名在京购房。

　　许多购房者没有能力一次性全额支付房款，但随着银行限贷政策的出台以及对贷款人资质的严格限制，一些因住房限贷政策影响不能办理按揭贷款，年龄较大、尚有大额贷款未偿还或因个人征信问题被限制贷款的购房者，为规避银行限贷，通常会借名购房。

　　另外，一些人想利用他人单位的团购或低价集资房等优惠条件，与单位员工私下签订出售购房指标的买房协议，以该员工名义签订购房合同，由借名人（借他人名字的人）支付房款，并向该员工支付一定转让费。此外，在拆迁过程中，借名购买拆迁安置住房的情况也时有发生。

　　信赖亲情

　　借名人不签合同多败诉

　　据统计，93件借名购房纠纷案件中，仅3件为单位借用个人名义购房，其余90件均为个人之间借名购房。个人之间借名购房纠纷案件中，有78件发生在亲属之间。

　　据法官介绍，由于借名购房行为多发生在亲属、恋人之间，基于对亲情的信赖，借名人与登记人往往仅进行口头约定，而未签订书面借名购房协议。一旦发生纠纷，借名人因未能提供有效证据证明借名关系成立，导致败诉的情况时有发生。

　　而且，当事人诉求也多种多样。如借名人提起确认之诉，要求确认对房屋享有所有权，或要求登记人协助办理房屋过户手续；登记人则要求借名人腾退房屋，在涉及经济适用房等政策性房屋时，登记人会要求确认双方借名购房协议无效；在房屋存在转让或抵押的情况下，第三人则要求继续履行合同或解除抵押合同等。

　　暗藏风险

　　借名人风险更大

　　借名购房，在很多人看来似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，有些购房者的确通过这种方式从中获益。借名购房其实暗藏风险，特别是借名人面临更大风险。

　　法官表示，如发生在亲属、朋友之间，没有书面协议的购房行为，缺乏法律保障。随着房价的大幅上涨，为获取巨大的经济利益，登记人往往否认双方之间存在借名购房的事实，进而拒绝办理房屋产权过户手续。

　　如果借名人购买经济适用房等保障性住房时，因违反了国家政策，损害了社会公共利益，借名购房协议会被法院认定无效，借名人无法实现获得房屋产权的目的。

　　由于房屋产权登记在登记人名下，一旦登记人否认与借名人之间存在借名买房约定，登记人往往会要求借名人返还房屋，借名人将面临被起诉腾退房屋的风险。

　　而且，因为房产证上显示登记人为房屋所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋将面临被查封或处分的风险。若登记人离婚，其配偶会主张该房屋作为夫妻共同财产分割；登记人负有债务时，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；如果登记人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被他人继承。