供应过大市县应减少或暂停供地

　　昨日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，“统筹调整”和“差异化”成了主题。文中要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。

　　文中称，需要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　这份文件提出，要完善配套土地政策和用地手续。将尚未开工房地产项目用地转变用途、调整规划建设条件用于棚改安置房和公共租赁住房建设的，市、县国土资源主管部门应重新核定相应的土地价款，更改土地出让合同。对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，要签订土地出让补充合同，明确土地分摊、地价款核算等事项。改变尚未开工房地产项目的宗地用途，或整体购买在建、已建成商品住房项目用于公共租赁住房，符合划拨用地条件的，应重新办理划拨用地手续，核发划拨用地决定书。

　　业内人士分析，该项政策符合中央分类指导、因地施策的调控原则。当前大量三、四线城市因前几年大规模供应土地导致商品房集中上市，同时又因经济发展的掣肘造成房地产市场内需疲软、外需不足，使得商品房库存高企，开发商资金压力巨大。

　　两部门昨日的通知要求“优化住房供应套型，促进用地结构调整”，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，“引导未开发房地产用地转型利用”，这将为滞销地块及项目提供新的开发机会。

　　“此前开发商拿地后面临市场风险，只能通过调整产品类型及定价的方式适应当前市场形势的变化，如果市场全线低迷，且价格调整余地不大，无法激发购买力的话，项目只能暂时搁置，等待市场有利时机的到来。而项目上市后如果遭遇滞销，能够调整的余地则更小，只有通过价格和营销手段来打开市场。”亚豪机构分析师郭毅说，《通知》颁布后，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。如果将住宅调整为养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果没有优惠政策，可能会影响到政策的落地实施。