“以房换房”？看着美实现难

　　“换房住！本人房子在顺义新城，一居，60平方米，7层，因在北三环上班，想换个距上班地点稍近点儿的房子。一居即可，面积楼层不限。”类似这样的换房需求帖子，在贴吧上一搜“换房”这个关键词，还会发现很多。

　　买的大房子远在郊区，而自己却在市区内工作，早起晚归几乎成了市区郊区通勤族的固定模式。而这样的通勤大军，也让城市里的“潮汐”愈发明显，每天花在上下班路上的时间居全国之首。

　　如何破题？近日，市社科院发布的一份报告建议，通过政策优惠鼓励居民之间住房对换和多方置换，从而消除长途奔波上班的现象，减少能源消耗、大气污染、交通拥挤。报告中同时建议，政府可以考虑“减免职工住房调换或多方调换的税费”。

　　这可行吗？在业内人士看来，尽管居民“以房换房”的需求一直存在，但面对权威信息共享平台的缺失、涉及产权交易以及税费减免实际操作中可能带来的更大漏洞，当下能够满足需求成功换房的几率几乎为零。

　　点对点换房成功者几乎为零

　　“两家互换房子？我入行都10年了，还没遇到过一对儿呢。”昨天下午，在链家地产成交量几乎最高的西二环区域，一位商圈经理仔细回忆了半天，没想起一个成功案例。

　　大约10年前，本报记者曾经在天桥、白纸坊附近见到过不少打着“对换房屋”招牌的二手房中介门脸。可是时隔10年之后，当记者再次去撒网查找，已经见不到一家。多家中介机构总部或者北京公司负责人也表示，近些年都没有开展过类似业务。

　　点对点换房的业务从市面上消失了，但老百姓的需求还存在。

　　市民靳先生就是需求者之一。他的房子在南三坏中路附近，房屋面积65.5平方米。由于上班在知春路附近，他一直想换到知春嘉园、锦秋国际里的房子。

　　为了能实现点对点换房，近几个月来，他在网上发了不少帖子，也托亲朋好友帮打听，甚至还和几个有同样换房念头的人联系过。可惜，地点合适的房源实际价格相差太大，价格合适的房源品质又不太好，靳先生最终数次放弃了能实现点对点换房的机会。

　　记者在调查中发现，想换房的市民并不在少数，其中也有一部分，希望能实现点对点换房，一步到位，不用再去找买主和卖主。而换房原因，主要集中在工作方便、上学方便以及就医和养老方便等方面。

　　但提出需求和满足需求，似乎在两个完全不同的层面上。记者昨日从链家地产、中原地产等机构了解到，能够实现点对点换房的用户，在实际成交里几乎为零。

　　数年前，我爱我家曾经做过监测换租“连环单”的尝试。监测的几个月内，平均每月内发生了40多起案例，相当于换租“连环单”占到整体租赁数量的0.6%左右。“这个数据表明，虽然客户确实存在需求，但培育完善的市场还需要不少时日。”伟业我爱我家副总裁胡景晖说。

　　以租养租曲线“换房”

　　虽然社科院报告中并未指出“换房”所交换的是产权还是使用权，但由于其建议中已经涉及相关税费，因此相关新闻一发布，很多业内人士开始讨论起产权交换的可行性来。

　　但另外一方面，通过租房、出租房屋来实现“换房”的，却大有人在。

　　大兴区居民石先生已经在西城区一所重点中学旁边租了11年房子。“当年孩子上小学我们就过来了，等他考上大学，我们再回大兴。现在都说不好哪边才是自己真正的家。”石先生想起，那年西城区一套两居室租金才1000多元，如今已经翻了8倍。而自己在大兴买的房子也出租了快10年。

　　像石先生这样以租养租的“连环单”，在中介门店十分常见。据租赁中介中的“大户”我爱我家统计，1年中本市大约有15万到16万套房屋通过这家机构出租，几乎和二手房全市交易量相当。

　　“由于很多人选择在不同机构租房、出租房，后台数据无法精准统计，但可以通过日常成交量预估，利用这种渠道换房居住的人，会比直接交换产权的购房人多。”一位业内人士说。

　　但在很多老北京人的记忆中，“房换房”是个非常普遍的事儿。“以前我婆婆腿脚不好，我们直接和厂里打了个报告，就和1楼的同事对换了房子。两家人都挺乐意，当时房租也没涨。”至今仍住在西三环内一处建成有30余年老公房里的沈阿姨说。

　　到房管所申请换房、到厂子房管科申请换房，这在过去还没有“产权”概念、大家都从工资里扣房租的年代，是个非常普遍的事儿。有些并非双职工的家庭，甚至可以跨企业、跨区实现房源对调。

　　“当时的公房都不涉及产权，属于租住，交换起来会容易得多。”易居智库研究总监严跃进说，但进入商品房时代之后，“产权”的交易和变更，税费的门槛，使得这种“交换”变成了更为复杂的问题。

　　“降税费”建议难操作

　　记者注意到，市社科院发布的报告中，以房换房的建议来自《多中心建设与北京节能研究》一文。其中提及的服务均等化、“多中心”想法，和目前本市规划方向中的“多中心”、建设新城、实现职住平衡等多个概念方向类似。但其中被讨论最多的，是关于“出台财政优惠政策，减免职工住房互换或多方调换的税费”这一句。

　　这一条建议，被很多换房人群所期待着。但这条建议，有可能进入实际操作环节吗？业内人士分析，使用权在置换层面，减免税费的希望非常渺茫。

　　“这主要是需要非常扎实的数据基础，如果没有数据和技术、监测手段的支撑，减免税费可能会带来巨大的漏洞。”尤尼泰北京税务师事务所合伙人赵飞说。

　　从制度上来讲，本市曾经推出过1年内买卖房屋减少税费的优惠政策。但是在实际业务中用得很少。

　　赵飞说，对于社科院提出的建议，所谓的“优惠”是建立在特殊的条件上。两套房屋的价值应该等值或近似，才能享受相应的税费优惠。如果二者的价值相差太大，从公平交易角度讲，双方的协议不可能达成一致。

　　“如果报送为等价房屋，怎么确定是趋同的房价呢？”赵飞说，如果没有严密的制度规定，这样的优惠，就会造成巨大漏洞。

　　至今为止，在二手房交易环节中，实际成交价和最低过户指导价仍旧存在巨大的差距。目前，二手房过户仍旧可以通过“装修款”等理由减免税费。而在很多家中介机构提供的合同中，“家具家电费用”等项目，也是让二手房交易双方既能维持二手房价、又能避开一部分税费的明确手段。

　　“优惠政策一定要在制度和法规都很严密的情况下执行，一旦出台不能频繁修订或者修改。税费优惠是好事儿，但目前看，仍旧有待于配套政策的完善。”赵飞说。