买房十多年 为啥没“满五”?

　　房产交易中“满五唯一”的免税政策，购房时间如何确定，是按实际购买时间算，还是以“取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间”算？由于与地税部门理解不同，家住北京的桑女士售房时比预想多付了许多钱，缴纳税款近80万元。昨天下午她与地税部门对簿公堂，请求法院判决撤销北京市海淀区地方税务局作出相关决定书，确认海淀区地方税务局第二税务所作出的税收缴款书中所列税种及税款不当。

　　由于此案涉及北京市出台的“满五唯一”购房政策中“满五”的认定问题，而税收征收行为的依据为规范性文件，又可否作为法院判决依据？上述争议引发社会广泛关注。

　　买房十多年 去年才办证

　　“当时我是抱着‘自住五年以上，享受税收优惠’来交易的，但被告并没有落实税收优惠。按照常识来判断，购房时间就是购买时间。我有购房发票、印花税发票等，都证明我购房的时间是1998年，符合‘满五’政策规定。但被告以部门规范性文件为根据，强调我不享受‘满五’政策。”年过五旬的桑女士说。

　　购买位于紫竹院路的房屋是在1998年，可为何去年才办理相关完税及房产证？法官当面提问。桑女士回答：“2003年开发商通知我们办理房产证时，我们不在北京住，到2014年办证是因为我们要转让房屋。”桑女士认为海淀地税二所、海淀区地税局于去年11月27日作出的转让个人住房交易中征收营业税、个人所得税等税款的行政行为不当，现请求法院确认二被告于去年11月27日作出的税收缴款书违法。

　　根据该税收缴款书，桑女士缴纳税款797165.22元，包括营业税259029.16元、个人所得税507052.57元。桑女士认为向她征收营业税个人所得税等税款的行政行为不当，今年1月提起行政复议。5月15日，海淀区地税局作出行政复议决定书，维持地税二所当时的征收行为。

　　地税局答辩 征税合规定

　　海淀地税二所当庭答辩，称当时工作人员按规定对桑女士提交的申报材料进行审核，发现被她于去年4月1日缴纳契税，去年9月5日取得房产证，购买住房时间按规定不符合免征营业税及个人所得税的规定。即：“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。”“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”

　　而“购房时间”是怎么认定的？地税二所副所长搬出一大摞规定。《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》中定义为“取得的房屋产权证明或契税完税证明上注明的时间”；《国家税务总局关于房地产税收政策执行中的几个具体问题的通知》中规定的是“契税完税证明上注明的时间”，即契税完税证明上注明的填发日期；《北京市地方税务局北京市财政局北京市建设委员会转发国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》中规定为“契约税证明或契税核定证明注明的时间”，“未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购房时间为房屋产权证注明的日期。”北京市地税局、北京市财政局、北京市建委《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中也规定：纳税人销售已购住房的购房时间，可按契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上记载的时间孰先原则确定。

　　“据此，购房时间是‘契税完税凭证、契税核定证明或房屋产权证上填发记载的时间’，而不是以购房发票等其他证明为准。所以应以契税完税凭证填发日期即2014年4月1日认定为桑女士购房时间，距2014年11月27日她转让该住房，不满5年，按规定不能免征部分营业税、个人所得税。”副所长说。

　　海淀区地税局与地税二所说法一致。其法制科科长当庭表示，行政复议审理期间，该地税局专门公开认真、充分听取了行政复议双方的陈述意见，作出维持原行政行为的行政复议决定证据确凿，适用法律法规正确，符合法定程序。

　　类似情况多 此案引关注

　　此案征税行为是否符合法律规范规定？海淀地税局强调两个依据：《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收执行政策中的具体通知》。但桑女士坚持己见，认为被告所述执行的文件是规范性文件，并非法律法规。“行政部门执行规范性文件没问题，但针对本案适用规范文件来证明购房时间是错误的。双方证据都能证明我的购房时间，不能适用被告所说的两个规范性文件。”

　　“在二手房交易过程中，不满5年未办理房本、未按照契税完税证填发时间不到5年的，地税局征收所得税的情况很普遍，此案情况并非个案。”二被告要求驳回桑女士的诉求。

　　因合议庭需要评议，最后法官宣布另行通知宣判日期。

　　本报记者 林靖 J151