三中院通报房屋中介不当行为案件审理情况

12月29日，北京三中院召开“发挥司法能动效能·重塑诚信价值理念”房屋中介不当行为典型案例新闻通报会。通报该类案件审理情况，并发布典型案例。

2016年以来，三中院审判监督庭审理的房屋买卖合同纠纷案件共计49件，其中，共有 35 件案件中涉及中介第三方的参与，占全部类型案件的 71 %。

据介绍，中介不当行为可发生在房屋交易的各个环节。有些中介善于利用制度的漏洞，例如，中介人为制造“满五唯一”条件为交易主体规避税费，组织双方签订“阴阳合同”。而与此同时，中介被追责率通常较低，即使中介作为第三人加入诉讼，有时也会出现囿于当事人的诉讼请求未能厘清中介的责任，最终造成买卖双方为损失买单、中介未被依法追责的情形。

在房屋交易前期，中介不当行为包括隐瞒房屋抵押情况、估算的交易税费与实际差距大、教唆客户以不正当方式规避税费等；交易中期，其不当行为包括资质审核环节违规、未尽审慎审查义务等；交易后期有时会出现中介为加速完成交易违规履约，要求卖方签署虚假的首付款收据、擅自提交双方未签字网签材料等行为。

对此，北京三中院提出针对房屋中介不当行为的应对机制及建议。法院在案件办理过程中，要合理确定中介的诉讼地位，确保全面客观地查明案件的事实。对于因中介的不当行为造成买方或卖方违约的，法院可在判令违约方承担责任的同时，引导责任承担一方依照法律规定或者合同约定向中介主张相应权利。在居间法律关系中，除判令退还中介费用以外，还可视情况判令中介对交易失败所造成的损失承担赔偿责任等，以提高中介违法违规行为的成本，发挥司法的规范效能。

买卖双方选择中介时，应先了解并查看中介公司是否具有合法的房屋经纪资质、是否曾出现过因违规违法被处罚的情形；在签订居间合同时，要明确中介的义务与责任；在交易阶段，应积极参与沟通，主动了解房屋的具体情况，并及时询问重要信息，掌握一定的主动权。如对中介的行为有疑问，应及时沟通并提出异议，查证留存证据，避免被带入“坑”中。一旦确认中介行为不当，可终止居间合同关系，或向相关行政主管部门举报或反映。通过以上方式层层跟进，筛选出符合条件且负责任的中介机构，防范潜在的风险，确保交易安全。

对于中介的不当行为，除追究民事责任外，行政主管部门也要加大监管和处罚力度，有关职能部门应加强协作，多管齐下，根据中介不当行为的程度及后果，在各维度规范中介公司的民事、行政、行业责任，通过层层压实责任，使中介公司所提供居间服务更加依法依规，守约尽责。

另外，中介行业应建立健全行业定期考核机制，由行业协会对区域内所登记中介机构进行定期考核，考核内容可包括资质、专业性、社会服务评价、人员管理及培训能力等，将考核结果公示，开放公众查询。通过进一步优化信用评价系统，帮助公众识别中介优劣、人员参差，树立行业标杆，对于有过不良违法违规记录的机构或人员，定期向社会大众公示，起到监督提示作用。通过整顿行业秩序，促进市场环境的健康发展。

据悉，此次新闻通报会，是北京三中院连续第六年召开以重塑社会诚信为目的，以规范市场主体为切入点，重点探究房屋交易领域中介违法及不当行为造成的多种纠纷情形，提出应对建议措施，以营造制度化、规范化的市场交易环境，在该领域起到诉源治理作用，借此共同构筑并树立诚信社会的良好风尚。