业委会 别一上来就炒物业

　　上周，本报刊登的《成立业委会难》一文，引发许多读者共鸣。“业委会成立确实难”，是许多业主的心声。

　　然而业委会成立难，是否意味着业主们只能放弃？业委会建立有哪些必要条件？西马庄园、曙光花园等小区业委会建立的成功案例，多少能给京城业主提供一些参考——不管是顺理成章，还是破除险阻，业主委员会的建立，总归需要些“人努力、天帮忙”。

　　两场官司 “逼”出小区业委会

　　2014年12月，一颗鲜红的公章，终于到了西马庄园业委会主任吴萍萍的手中。拿到公章的那一刻，吴萍萍才略感踏实，“有了公章，至少说明我们的业委会是合法的，可以正当维护业主的利益了。”

　　西马庄园位于通州区，有2850余户居民，业主们已为业委会成立之事奋斗多年，然而直到2014年初，才第一次看到曙光：“可以说我们的业委会，纯粹是官司‘逼’出来的。”

　　西马庄园的业委会成立史，还要追溯到2011年，彼时的西马庄园已建成13年之久，从未成立过业委会。

　　“物业表示小区的液化气管道要置换成天然气，但每户要收取3900到4700元的改造费，交费晚的还要加钱。有些业主质疑收费的合理性，结果物业说不交钱的，今后天然气就不给入户。”不愿交钱的业主们自发成立了维权组织。2013年7月10日，一纸“停气通知”贴到了小区中，通知中说明，由于小区原有液化气管道存在安全隐患停止供气。此前拒绝交费的业主，从此只能使用液化气罐或电磁炉烧水做饭。

　　未通燃气的住户及部分被迫交了费的住户，此时开始进行联名起诉，从最初的300多户，一直增加到1004户，然而由于没有“诉讼主体”，法院不予立案，成为维权的难点所在。2013年8月，吴萍萍等人第一次向当地永顺镇政府提交了业委会成立申请，却没有得到批准。

　　事情的转机，发生在2014年3月，在一场由区镇各级政府、相关管理部门联合举办的协调会后，西马庄园小区的业委会成立申请终于被批准。

　　“官方一点头，事情就顺利多了，我们5月17日就召开了第一次业主现场大会。”大会持续了半天多时间，虽然多有波折，现场还是收到了673张有效投票。加之小区志愿者们“入户跑票”，最终收集到1733张选票，超过业委会成立的需求。

　　然而业主投票如何保存、统计，再次成为小区业主与相关部门的分歧点。吴萍萍等业主代表坚持选票要保存在业委会筹备组手中，当地主管部门则要求投票由己方保管、核实。

　　诸多争议，导致业委会的成立再次陷入停滞，2014年7月，西马庄园业委会（未备案）将通州区永顺镇人民政府诉至通州区人民法院，要求物业办按照相关法规，予以业委会备案。

　　“案子是9月开的庭，两个多月后我们才拿到判决。”2014年11月，通州区人民法院做出判决，要求当地镇政府通过西马庄园业主委员会备案。吴萍萍等人的努力，终于有了结果。但是，在备案单上当地政府却写了这样一段文字：“迫于法院的不公判决，暂且给予备案。该业委会选举投票过程中出现的严重的违规及作假行为，有待日后进一步查处。”

　　“维权这么多年，唯一的成功就是把业委会成立起来了。” 吴萍萍坦言，业委会虽然成立，但今后的每一步，仍然难点重重，“我们现在既没有业主清册，也没有小区的设施设备资料，运行资金、办公地点，全都没有。没通天然气的业主，还得靠煤气罐生活。”

　　主动沟通 政府协助业主维权

　　比起西马庄园，曙光花园业委会的成立之路，可谓顺畅许多。

　　究其缘由，还要归结于街道办、居委会、业主和物业各方的支持。

　　小区业主回忆，在业委会成立之前，业主和物业公司之间的摩擦和矛盾正在不断加深，有了恶性循环的趋势。2004年，小区物业曾经把一名欠缴物业费的业主诉至海淀法院，要求业主偿付物业费。但经过法院调查，物业服务合同存在非法性瑕疵，因此没有支持物业公司的诉讼请求。物业公司上诉后，一中院维持了原判。

　　通过不同渠道了解判决结果后，小区里拒绝缴纳物业费的业主越来越多。而小区物业为了增加收入，开始降低物业服务，裁撤小区里的保安、楼门岗，还陆续把掌握在手里的小区的地下室出租，小区内8号楼的地下两层被物业改造成了一百多个小房间，办成了地下旅馆，遭到业主们的极力反对……

　　“我看到小区的楼顶和环境被破坏得很严重，觉得必须要维权了。”2009年，住在5号楼的胡女士，听说旁边小区里有业委会，专门跑到居委会，询问曙光花园是否有业委会，寄希望于业委会能挽救小区，摆脱物业服务恶性循环的状况。听到否定的回答后，“我又接着问我们小区为什么没有业委会，居委会的工作人员告诉我，因为小区里没有人牵头。”

　　“那我来牵头！”胡女士向居委会表达了自己的意愿，得到了居委会的支持。居委会给她详细解释了如何成立业委会的步骤，还帮助她联系上了街道办事处。胡女士自己也找到了附近两个小区的业委会，向对方取经。在居委会的帮助和支持下，曙光花园召开了居民代表会，成立了业委会筹备小组，唐正一、赵满华等居民代表和部分业主积极走门串户，征集业主们的签名：“我们当时还在小区里张贴了很多选举业委会成员的告示，这些公示都是居委会帮助我们盖的章。”

　　2010年6月，业主大会终于顺利召开，选出了业委会委员，2010年7月，曙光花园小区业委会备案后正式成立。

　　“业委会成立后，物业服务也逐渐有所改善。业委会重新核查了小区的广告收入，逐渐把小区里部分地下空间的使用权从物业控制下要了回来。”经过几年的工作，胡女士表示，业主必须团结一致，舍得下大力气，把本小区的业主大会、业主委员会成立起来，并坚持不懈地让业委会长久持续，才能真正为业主维权，“在筹备成立业委会和业委会成立后，都必须要尽量争取到居委会和街道办事处鼎力支持，并与之保持良好沟通。”

　　利益一致 业委会助推物业服务

　　跟多数小区经过多次拉锯才能成立业委会相比，位于西城的新融苑小区业委会成立得一帆风顺，小区1999年开始入住，第二年就召开了业主大会，选出了7名业委会委员，到西城小区办备案之后，就开始正式运转了。

　　之所以这么顺利，业委会高主任认为有两个重要原因：一是小区里的住户都在金融行业就职，而且很多都在一个单位，大家互相认识，征求小区业主签名的时候很方便，召开业主大会也非常和谐，另外就是物业公司也非常配合。

　　物业公司的钟经理就由衷地觉得小区有业委会特别好，他表示，小区有业委会实际上会对物业公司的运转很有帮助，“2002年，我们小区被评为市优，评选项目有九十多条，其中有十几条都是关于业委会的，如果我们小区没有业委会，肯定评不上市优呀。”

　　这几年，新融苑小区每年都会请业主对物业公司的服务进行评价，满意率都达到98%以上，有两年甚至是100％。

　　钟经理表示，这几年，因为小区停车位不足，物业公司多次协调业主对小区车位进行弹性化管理，业委会也从中做了很多工作：“有的业主不理解，业委会的同志帮我们跟业主沟通，还帮助我们找当地的相关部门，申请了路边的停车位，没有业委会，这些单靠我们是做不到的。”

　　【支招】

　　“只有家园好了，

　　房子才能增值保值”

　　路军港（社区管理专家，原宏大北园业委会主任）：很多小区带头人说，成立业委会困难，有的经历几个月，甚至几年都难以成立业委会，为什么难呢？

　　首先我们应该明白为什么成立业委会。成立业委会，是希望有个组织来监督物业履行物业服务合同、协调业主和物业之间的矛盾，也希望有个组织能站出来为业主说话，把开发商和物业侵蚀我们的利益要回来，同时配合政府协调居民的关系，真正达到和谐共处。

　　许多业主对成立业委会不配合，不积极参与，导致召开业主大会困难。主要原因还是业主不明白小区的所有资产，都有自己一份，不知道自己应有的权利是什么，所以要不断宣传，告诉大家只有自己的家园好了，房子才能增值保值。

　　物业公司不配合业委会的成立，往往是物业认为业委会成立后就会换掉它，或者成立业委会就是为了和它“对着干”的。对于这样的想法，业主应该与物业沟通，业委会的成立是为了协调物业和业主之间的关系，甚至帮它们催缴物业费，而不是针对它们成立的。与此同时，成立业委会是大势所趋，法律赋予业主的权利，谁也阻止不了。

　　成立业委会缺少资金支持，可以有几种方法解决。一是找开发商要经费，这是相关法律给它规定的义务，二是物业提供，三是街道提供。即便以上几方都不提供资金，业主还可以集资捐献，或者先期垫付，有了公共收益后，再还给业主。

　　在业主办理业委会成立相关手续时，有个别会碰到街道和居委会不配合的情况。这往往是由于我们的基层工作人员对于法律法规不清楚，理解不够深厚，因此业主在提供相关资料的时候，可以标注出资料办理根据的是相关法律法规中的哪一条哪一款，政府人员都会照章办事。

　　业委会成立后，也并非万事大吉了，往往业委会成立，才是困难的第一步。建议业委会主任、委员不要一上来就炒物业，能协商还应以协商为主，毕竟物业对于园区设备设施是最熟悉的。协调老物业和开发商要有策略，必要时打官司一定邀请专业的律师。在自己多学习相关法律法规的同时，还可以请业内专家和经验丰富的人做业委会顾问，并尽快建立好业委会相关的制度，财务随时公开，供业主查询。

　　主笔 吴楠 周明杰