2014北京市城市建设与民生工作之改善群众居住条件篇

北京市住房和城乡建设委员会

　　2014年，北京市将“着力改善群众居住条件”列为十大为民办实事之首，继续加大住房保障力度，解决群众住房困难；加快棚户区改造和环境整治，开展抗震节能综合改造；坚持和完善房地产调控政策，支持居民合理住房需求。全市上下始终围绕“住有所居”目标，进一步提高群众居住的安全感和舒适度，为实现首都百姓“安居梦”不懈努力。

　　一、整体战略

　　(一)大力推进实施保障性安居工程，加快解决群众住房困难。

　　统筹考虑首都城市功能定位、人口资源环境以及经济社会发展水平等因素，按照“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，着眼于顶层设计，加快推动建立市场配置和政府保障相结合的住房制度。构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，坚持保基本、促公平、可持续，既要尽力而为又要量力而行。坚持“租售并举、以租为主”的保障方式不动摇，坚持“十二五”期间建设筹集各类保障房100万套目标任务不动摇，坚持解决备案家庭的住房困难不动摇，以改革创新作为推动工作的重要抓手，进一步完善建设管理体制机制和后期管理政策措施，加快解决群众住房困难，努力实现“住有所居”目标。

　　(二)开展棚户区改造和老旧小区综合整治，改善群众居住条件。

　　棚户区改造和环境整治工作是重大的民生工程。北京市以改善群众住房条件和环境质量为出发点和落脚点，切实加快棚户区改造和环境整治工作。计划到2017年底，全市完成棚户区改造15万户，基本完成四环路以内棚户区改造和环境整治任务，使居民住房条件和生活环境明显改善，基础设施和公共服务设施水平不断提高。

　　老旧小区综合改造是北京市推行的另外一项重要的民生工程。为提升房屋使用舒适度，改善市民居住环境，北京市委市政府决定自2012年开始，用4年左右时间，集中对全市5850万平方米老旧小区进行综合整治，内容包括对1980年以前建成的老旧小区房屋建筑实施抗震节能综合改造、对1980至1990年期间建成的房屋建筑实施节能综合改造以及对小区公共区域实施综合整治。2014年，全市计划实施建筑面积1000万平方米老旧小区综合整治和8万户农宅改造。

　　(三)完善房地产调控，促进市场平稳发展。

　　按照“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市场有调控”的总体思路，推进建设符合首都特点的住房供应体系。推进共有产权性质的自住型商品住房建设，加快已供地项目实施进度，优化住房供应结构。继续严格执行房地产调控限购等各项政策措施，遏制投资投机性需求。根据国家政策调整房贷政策，提高公积金贷款额度，支持居民合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。完善房屋租赁市场管理机制，推进租赁立法工作。落实属地监管责任，加大对违法出租和中介行为整治力度，促进市场秩序进一步规范。

　　二、措施与成效

　　(一)抓好保障性安居工程建设，加强顶层设计和管理创新。

　　2014年是完成“十二五”规划的关键年，全市计划建设筹集各类保障房7万套、竣工10万套。北京市坚持建管并重，全面提升保障房品质，加强顶层设计，积极推进住房保障立法，完善分配机制，加强全市统筹，加快解决群众住房困难。全年实现建设筹集各类保障房10.1万套、竣工10.7万套，分别完成年度建设计划的144%和107%，实现投资541亿元，完成年度计划的108%。

　　一是强化改革创新，大力推进保障房建设。坚持“以区为主、全市统筹”，坚持规划、土地、资金、手续“四个优先”措施。进一步解放思想，改革创新，破解发展难题。创新金融产品与服务，引导社会资金参与保障房建设，通过发行私募债、企业债、开展住房公积金贷款试点等多渠道筹集建设资金。创新土地供应方式，挖掘城市存量土地，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房和棚改安置房，积极利用农村集体土地建设公租房，开工建设朝阳区平房乡等4个试点项目、1.7万套房源。创新建设模式，坚持集中建设和配套建设相结合，促进不同阶层有效融合，平等享受教育、医疗等社会公共资源，目前全市50%以上的公租房项目通过配建方式建设。

　　二是强化品质管理，建设精品保障房工程。狠抓保障房工程质量，严把规划设计、工程建设、建材使用、质量监督、市政配套“五道关”，全面落实保障房工程质量终身责任制。大力实施网格式监督管理，对全市建设工程质量开展全覆盖监督执法检查。充分利用信息化手段，2014年底前全市5000平方米以上施工现场全部安装远程视频监控系统。推行保障房工程建筑材料诚信评价和认证管理制度、实行保障房工程实体质量第三方检验，坚决杜绝保障房“带病交用”。积极推进住宅产业化和标准化建设，推进保障房装配式装修，推广应用绿色、节能、环保技术。出台《关于在本市保障性住房中实施绿色建筑行动的若干指导意见》，从2014年10月1日起，北京市包括公租房在内的全部新建保障房实现“实施绿色建筑行动和产业化建设”100%全覆盖。全市累计纳入实施住宅产业化计划项目规模超过1000万平方米。

　　三是完善分配管理措施，加快解决轮候家庭住房困难。在实行“三级审核、两次公示”和“公开摇号、顺序选房”制度基础上，进一步创新分配方式，采取统一公告摇号、分批选房入住的“大摇号”方式，一次性确定全体家庭分配顺序，在有房源供应时，按照顺序依次对接。推行市级公租房房源统筹分配模式，保障家庭可根据租金承受能力、上班距离远近等因素，灵活选择房源。加强保障房源全市统筹和打通使用，多方式加大公开摇号房源供应。同时大力推进实施住房保障工作全程阳光工程，确保各项工作廉洁高效完成。2014年已公开配租配售保障房3.8万套，2015年春节前还将再分配2万套，力争“十二五”期末采取多种方式解决经适房、限价房备案家庭住房困难。

　　四是强化后期服务管理，打造和谐宜居保障房小区。按照“三位一体”管理模式，推进物业管理市场化、使用监督专业化、社会管理属地化，促进保障家庭与居住社区的良性互动。多措并举，保障家庭享受项目属地均等化的医疗、教育等公共服务，努力建设和谐宜居保障房小区。建立健全公租房运营管理量化考核制度，明确队伍建设、租赁管理、使用监管、房屋管理等考核标准，强化保障房入住后动态监管，及时发现、处理家庭再购房等行为，保证公共资源公平善用。与此同时，加强人性化、精细化管理，承租家庭确有工作调整、人口变化情况，准予调换现住公租房。在方便承租家庭工作生活的同时，进一步提高了房源使用效率。

　　五是加强顶层设计，加快推进住房保障立法。北京市深入总结改革开放以来住房制度的经验教训和基本规律，加快住房保障立法进程，建立健全符合首都实际的基本住房保障制度。2014年市人大常委会将《北京市城镇基本住房保障条例》纳入立法计划，9月份市人大常委会已对《条例》进行了第二次审议。《条例》明确了保障对象、方式、标准，建立健全建设、审核、分配和后期管理制度，强化了各级政府、部门职责，以及相关主体的法律责任。《条例》对住房保障制度进行了多项改革创新，首次提出“租赁、合作、补贴”三种保障模式。

　　六是严格过程管理，建好自住房。充分发挥保障房建设管理体制优势，将自住型商品房全面纳入保障房监督管理体系。加强规划设计方案审查，督促整改居民关心的户型设计、立面及公共空间装修标准等问题，力争打造高品质住宅。进一步完善配套政策，出台自住房销售管理等多个文件，确保公开公平公正。自2013年自住房推出以来，全市共落实项目53个、房源约5.5万套，其中32个项目、3.7万套房源已入市接受申购，累计有28万户家庭确认申请，21个项目完成摇号选房，1.65万套房源完成签约。自住型商品房进一步优化了住房供应结构，有效满足了中端需求，稳定了群众住房预期。

　　(二)加快棚户区改造和环境整治，开展抗震节能综合改造。

　　一是加速推进棚户区改造建设。北京市棚户区改造和环境整治工作包括城市棚户区项目和国有工矿棚户区项目。其中，城市棚户区项目包括：平房区院落修缮项目、危旧房改造项目、城中村边角地整治项目、新增棚户区改造和环境整治项目。2014年计划实施结转及新启动棚户区改造项目205个，计划投资250亿元。截至12月底，已启动百万庄北区、南区居民住房改善等205个项目建设，全市棚户区改造累计完成居民搬迁22823户(其中四环内8644户)，累计完成改造涉及面积119.59万平方米。

　　二是提高和改善老旧小区居住环境。为进一步加快推进老旧小区综合整治工作，在今年的改造中，市区两级政府部门继续选派干部深入基层，开展调研、指导、协调等工作。党员干部深入项目现场，协助项目部解决在施工程中遇到的难点问题，督促项目部做好安全防护、质量预控及现场文明施工。各区县均已基本建立了全年改造小区和楼栋的台账，开工、完工情况较好。截至12月底，全市老旧小区综合改造和简易楼改造完工1608.36万平方米。

　　三是全面推进农民住宅抗震和节能改造工程。农宅改造工程包括：新建翻建抗震节能型农民住宅、节能保温单项改造和既有农民住宅抗震节能综合改造，被群众称为“暖心暖居工程”。针对全市多数农宅未采取抗震节能保温设计、房屋结构安全性能不高、冬季室温低采暖耗能高等现状，推进抗震节能农宅新建、翻建和改造工作，圆满完成2014年年初制定的8万套改造计划。

　　(三)优化住房供需结构，加强房地产市场监管服务。

　　一是根据形势完善房地产调控政策，支持居民合理住房需求。继续严格贯彻落实国家各项房地产调控政策，抑制投机需求，加大对刚性自住需求的支持力度。市住房城乡建设委会同市财政、地税部门，调整普通住房价格标准，将普通住房税收优惠覆盖面扩大到90%以上。配合人民银行营管部积极推动房贷新政落地，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭执行首套房贷款政策。配合公积金管理部门，将首套自住住房公积金贷款最高额度从80万提高至120万元。

　　随着系列政策的出台，2014年四季度北京市商品住房成交呈现回升态势，结构进一步优化，新建商品住房、二手住房中90平方米以下占比较上年分别提高6.2个、4.1个点；本市户籍居民购房占比较上年提高2.5个百分点；居民首次购房比重持续处于九成左右的高位水平。

　　二是增加住房市场供应，房价稳中有降。稳步推动项目上市，商品住房新增供应增加五成，中小户型供应比重明显提升。2014年全年商品住房新增供应10.9万套，同比增加49.3%，其中自住房2.5万套，占22.9%。90平米以下占49.3%，比上年提高8.7个百分点。新建商品住宅价格指数自2014年7月份起连续5个月环比下降，二手住房价格指数自2014年4月份起连续6个月环比下降，10月份起小幅回升，但同比仍负增长。

　　三是严格市场监管，确保各项政策落到实处。严格执行限购政策，坚决抑制投机投资性需求。2014年共审核完成商品房购房资格审核29.2万笔，通过23.6万笔，通过率与去年基本持平，为81%左右。自住房购房申请123万户次，审核通过118万户次，其中优先家庭92万户次、非优先家庭26万户次。积极发挥市场机制调整作用，促进项目上市和销售，2014年批准商品住房预售项目247个，同比增加40.3%。严把预收资金监管关，保证房地产市场资金安全。截至2014年底，共监管预售项目1282个，监管金额5680.55亿元；存量房交易服务平台核验房源5.39万套，监管金额381.9亿元。严格实施执法检查，维护良好的市场秩序。2014年，市区两级累计检查商品房预售项目1859个(次)，责令整改和实施行政处罚72起，约谈30家；检查经纪机构(含分支)7942家(次)，责令改正413家，行政处罚90家，约谈机构60家。

　　四是强化房地产中介行业和房屋租赁市场服务管理。加强和创新房屋租赁市场管理，保障出租人、承租人合法权益。完善机制体制，积极推动《北京市住房租赁条例》立法；市住房城乡建设委会同综治办等部门共同推进全市违法群租房集中治理，基本完成50个市级挂账重点社区违法群租房整治工作。健全基础工作，建立从业人员基本信息库，完善人员行业准入与退出机制。完善服务，加强政策宣传和公示曝光，在市住房城乡建设委官网设立“房屋租赁”专栏、“曝光台”，按月公示被投诉前10名经纪机构名单，定期公布已查处的“黑中介”，防范交易风险，引导行业诚信经营。住房租赁交易量增加，租金涨幅放缓。2014年全年住房租赁市场累计交易172万套次，较上年增加11.0%；平均租金61.0元/平方米/月，同比涨3.9%，增幅比上年回落5.8个百分点。

　　五是物业管理和服务水平稳步提升。2014年，全市实施物业管理项目6544个，建筑面积5.96亿平方米。其中居住类项目3847个，4.36亿平方米。全市成立业主委员会1145个。其中住宅物业项目成立业主委员会1104个，占住宅项目总量的27.7%。为确保住宅区内物业共用部位、共用设施设备能够得到及时维修，北京市简化了公共维修资金支取程序。截至2014年底，全市已审核应急支取项目379个，使用资金约1.16亿元。目前全市应急维修申请使用商品住宅专项维修资金主要集中在屋面防水、电梯、消防系统三大项目上，这三项维修工程占应急维修工程总量的92%。与此同时，继续加大物业纠纷投诉调处力度，加大对物业服务企业的监督指导，努力破解物业管理的纠纷和难题。

　　三、挑战与对策

　　2014年，在广大市民的支持和参与下，全市住房和城乡建设各项工作稳步推进。2015年，在全面深化改革和依法治国重大决策指引下，首都建设发展面临新的形势和任务，住房城乡建设工作将在以下几方面着力推进。

　　(一)加强统筹协调，全力解决保障家庭住房困难。

　　2015年，北京市将继续坚持“租售并举、以租为主”，实物供应与货币补贴相结合的原则，以大力发展公租房，全面推进棚户区改造，完成备案家庭的住房解困为工作重点，全年计划新开工建设筹集各类保障房10.5万套、竣工8万套，确保完成“十二五”期间建设筹集100万套目标任务。

　　加强全市统筹，切实增加公开摇号房源供应，积极引导备案家庭通过购买自住房、参加合作型保障房试点、承租公租房、领取市场租赁补贴等多种方式解决住房困难。探索多方参与的运营管理机制，提高保障房物业服务标准，引进社会公益组织，提高保障房综合治理水平。

　　加强政策集成与创新，努力破解制约棚户区改造工作瓶颈难题。全面推进《北京市城镇基本住房保障条例》立法工作，做好条例出台前的各项准备工作，制定、完善条例相关配套政策，加快推进住房保障法制化建设。

　　(二)努力破解难题，全面推进棚改、老旧小区改造。

　　2015年，北京市将继续强力推动“城市病”的解决，完善城市建设管理，做好棚户区改造项目调度，全面推进老旧小区综合整治。老旧小区综合整治是北京市的一项重大惠民政策。从实际工作推进情况来看，绝大部分居民是支持的，但仍然存在违建拆除难，涉及极少数人不同意改造，阻挠工程的问题。对此，北京市将出台正式文件，鼓励自拆，严厉打击拒拆，为全面启动抗震节能综合改造工程创造条件。

　　(三)因时制宜、灵活应对，推动房地产市场和房地产业健康稳定发展。

　　着眼首都功能定位，加强顶层设计，优化住房供应体系。将行政措施与经济手段、法律手段有效结合，促进市场健康平稳发展。加强开发建设投资动态监测，促进已拿地项目尽早开工，保证商品房有效供应。进一步完善商品房销售管理，维护交易市场秩序。完善房屋租赁市场管理体系，深化《北京市住房租赁条例》立法调研，破解制约北京市房屋租赁市场发展的难题。多管齐下加强房地产中介行业监管，力争出台房地产经纪服务地方标准，加快推进房地产中介信用体系建设，提升行业服务水平。