二手房挂牌超高价暗藏猫儿腻

　　最近，北京二手房市场“再不行动又要贵了”的购房恐慌，被一套套在中介机构网站上挂牌的高价房源所放大。记者调查发现，中介机构的挂牌房源各自为政，同一套房在不同机构的报价都不同。业内人士透露，闪现的挂牌价格，有时并不为了成交。

　闪上闪下的挂牌价

　　3月初，西城区文华胡同的一处平房，震惊了学区房的买家。这套仅6平方米的“零居室”，在链家网上显示报价380万元，折合每平方米61万元。就在网上讨论喊出61万元的底气从何而来时，这套最贵学区房已经从网站上下架。

　　大约半个月后，又一套国子监街的二手房在链家网上挂出，31平方米的建筑面积，报出2.4亿元的挂牌价，折合单价每平方米774万元。这样的价格，足够在北京的“地王”项目买上一套“楼王”豪宅。

　　这一次，网友们不再讨论这套房子的报价底气在哪，而是好奇究竟有没有这么一套房子。然而，又一次地，这套天价房迅速从网站上下架，记者想去求证都无处可看。

　　两次的闪上闪下，似乎无伤大雅，除了让看房人心里有点慌张。“这房价贵得也太离谱了，我是不是也得提前置办一套学区房？”“虎妈”李小姐就属于担忧一族。她有点徘徊不定，要不要卖掉手头的2套房子，去换一套昂贵的学区房。“今天不买，万一过几天又贵了呢？”

　　同一套房报价差108万元

　　中介机构的挂牌房源，往往是买房人接触二手房的第一步。按照经纪人所介绍的房源的情况和报价，买房人决定要不要去现场看房，即经纪人所说的“带看”。看房后，买房人才有可能同卖家进一步商谈。

　　所以，挂牌房源的价格，往往是买房人关于二手房的第一印象。然而，在目前的二手房市场，尽管多家机构都宣传是“真房源”，但由于房源信息各自为政，同一套房不同报价的现象屡见不鲜。

　　看房人小康几日前就遇到过，百环家园一套126平方米的三居室，一家中介机构报价530万元，一家中介机构报价560万元，相差30万元。“关键是，房子掌握在经纪人手中，业主当初究竟报了多少钱，我无从得知，只能被动的听中介机构说。”

　　为了验证小康所说，昨天记者在几家中介机构网站上搜索了百环家园的三居室，同样发现了同一房源不同报价的现象。一套126平方米的南向三居，完全相同的客厅图片显示是同一套房源，但在链家、麦田和房天下的官方网站上，报价却是各不相同，分别为556万元、450万元和448万元。

　　记者分别以看房人的身份，咨询了三家机构的经纪人。链家的经纪人表示，房子是业主名下满五唯一的住房，目前报价就是556万元。麦田经纪人李小姐的说法却大相径庭。“姐，这套房的确便宜，才报450万元，比同类户型低出六七十万元，但我不建议您看，因为房子抵押给了担保公司，需要用客户的首付款去解抵押，资金不安全。”

　　而在报价最低的房天下，经纪人史先生只介绍这套三居室目前在出租中，看房需要提前和业主预约。然而，当记者提出为何同一套房，房天下的报价比链家低了108万元后，史先生先是一顿，便立即表示“业主也有可能调价了。”大约十分钟后，他回复记者，改口称448万元的报价并非业主本人所报，刚经过确认，这套三居室的最新报价为556万元，涨价幅度和记者提示的108万元分毫不差。

　　除了百环家园，其他小区呢？记者又陆续输入了几个小区。一套华威西里的两居室，链家网上比我爱我家网上多挂出10万元。一套长滩一号的三居室，链家网比房天下网多挂出105万元。

　超高价房源并不为成交

　　同样一套房，报价到底是高好还是低好？一位中介内部人士向记者透露，在行情好时，有的中介机构更倾向于把报价抬高一些，一方面是为了笼络业主，让业主愿意把房子放在该机构卖，另一方面也可以通过抬高预期而最终实现抬高成交价。

　　“举个例子，同一套房，我比你多挂牌10万元，尽管最初看房人会选择去你那看房，但业主肯定愿意按我的价格卖，自然能忍受多几天的成交周期。当三套、四套、五套……多几套房源都按加10万元的价格挂牌后，就会带动其他业主也按调整后的幅度报价，这时加10万后的价格就成了市场平均报价，房子也就卖掉了。”这位人士透露，当二手房市场处于上升态势，购房人都“追涨”时，这样的挂牌策略常常能奏效。

　　一位看房人就向记者证实，她曾遇到过被“截和”的经历。业主最初在A机构报价170万元，当她看完后表示愿意按报价买下时，业主却回复说B机构主动答应以180万元的价格带客户看房，170万元的价格不能再卖。

　　除了加价10万元、20万元的略高报价外，还有一种明显高于所有房源一截的超高报价房源，就像每平方米61万元的学区房，也会在市场处于上升热度时闪现。

　　“这种个别超高价挂牌房源的存在，不是为了成交，甚至连是真是假都难辨，目的只是为了吸引眼球，营造出市场热、价格将不断上扬的氛围。”这位人士提及，2013年的上一拨楼市上升期，也曾出现过五道口10万一平方米的二手房，“宇宙中心”的称号也是由那套挂牌房源而来。不过，事后，曾有怀疑指出，那套天价房压根不存在。虽然这次不再是五道口，但相同的是，一般都有学区指标、小户型、稀缺等共同特征，因为这些特征更容易受到买房人的关注。

　　“这一轮上升期，每平方米61万元的挂牌房源，似乎也起到了当年的作用。”这位业内人士调侃，就像当年没人知道谁买走了“宇宙中心”的天价房，一阵议论后，现在大家只记住了61万元这个数字和再不买就更贵的心情。（来源：北京晚报 记者：赵莹莹） 【编辑:刘文曦】