中介“速成”合同 索要居间费败诉
06.12.2016 18:02
本文来源: 法院网
2015年9月，张先生看到某中介公司在网上发布的房屋出售信息后与中介公司取得联系。此后，张先生经中介公司提供居间服务与出卖人李女士签订了《房屋买卖合同》，并向中介公司支付了购房定金3万元。几天之后中介公司告知张先生因李女士的配偶不同意出售房屋，因此买卖合同无法再履行了，只能解除买卖合同。随后中介公司将收取的定金3万元退还了张先生。2016年4月，中介公司以促成了张先生和李女士签订了《房屋买卖合同》，张先生至今尚未支付居间服务费为由将张先生诉至法院，要求张先生支付居间服务费及滞纳金共计2.5万余元。
一审法院经审理认为，中介公司虽居间了张先生与李女士之间的房屋交易，但在合同签订后因李女士与其配偶协调问题，交易关系并未成功，居间合同的目的并未实现。中介公司要求张先生继续支付居间费显属不当，有违公平原则，故判决驳回了中介公司的诉讼请求。
判决后，中介公司不服，上诉至北京市第三中级人民法院，仍坚持称张先生与李女士签订了《房屋买卖合同》，居间服务已经完成，《房屋买卖合同》不能履行与中介公司无关，张先生应当全额支付居间服务费。二审法院最终判决驳回了中介公司的上诉请求。
【法官说法】
本案涉及的主要法律问题是判断房产交易居间服务完成的一般标准以及提供房产居间服务的中介公司应尽的职责范围问题。
第一，关于居间服务的完成标准问题。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”可见，促成买卖双方签订有效成立的合同，是判断居间服务完成的一般标准。此种情形下，委托人一般应当支付居间服务费。
本案中，三方签订的《居间服务合同》中也确实约定了居间服务完成的标准，即：买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，买方应向居间方支付本合同约定的居间服务费。虽然李女士未经其配偶同意，擅自出售房屋属于无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，李女士与张先生签订的《房屋买卖合同》确实是有效的，只是能否顺利履行需要根据全部权利人的意见确定，貌似中介公司的居间服务已经完成。
第二，房产交易中，居间方应尽的职责范围问题。在房屋买卖交易中，作为专业的房产中介机构，提供真实、有效的房产交易信息是其最基本的义务。由此，房产中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房产中介机构违反忠实居间义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，误导委托人签订合同，损害委托人利益，则违背了中介机构的最基本义务，也背离了居间服务的宗旨，其无权要求委托人支付居间服务费用及从事居间活动的必要费用。
本案中，中介公司在明知李女士有配偶的情况下，仅凭李女士出示的产权证以及李女士自己书写的无共有权人声明，没有审查出售的房屋是否属于夫妻共同财产以及其配偶是否同意出售等与订约、履约等有关的重要事项，即认为李女士有权出售房屋，督促双方签订了存在重大履行障碍的《房屋买卖合同》。事实证明，买卖合同最终不能履行正是因为李女士的配偶拒绝出售房屋所致，张先生的购房目的根本无法实现，致使买卖合同最终被解除，这与中介公司明显怠于履行调查核实的基本职责、没有提供专业水平的居间服务存在直接关系。
最后需要提醒的是，在二手房交易中，中介公司在促成双方签约之前，判断房产权属的真实情况是必须的、也是最重要的审查事项。中介公司切不可急于求成，误以为只要促成双方签订了买卖合同，即意味着完成了居间服务。实际上，对于存在先天履行障碍的“速成”合同，中介公司是无权主张居间服务费的。 责任编辑：刘娜
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06.12.2016 18:02
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